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Atualizado em 24/09/2026: O TRXF11 concluiu a aquisição dos ativos corporativos por R$ 340 milhões, utilizando cotas de outros fundos para liquidar parte do pagamento.
O fundo imobiliário TRX Real Estate (TRXF11) concluiu em 24 de setembro de 2026 as operações de compra para incorporar novos edifícios comerciais ao seu portfólio. A transação totaliza um investimento de R$ 340.250.163,03 e envolve propriedades localizadas em regiões estratégicas da cidade de São Paulo.
Os ativos alvos da compra incluem dez unidades autônomas no edifício Thera Corporate e o usufruto e participação no Edifício Morumbi. Com este movimento, o fundo diversifica sua atuação, marcando uma posição importante no segmento de escritórios de alto padrão na capital paulista.
- Valor da operação: R$ 340.250.163,03
- Ativos adquiridos: 10 lajes no Thera Corporate (Torre 3) e Edifício Morumbi
- Vencimento das parcelas finais: 20 de outubro de 2033
Detalhes da Compra e Engenharia Financeira
A transação concluída pelo TRXF11 foi firmada junto aos fundos imobiliários HEDGE AAA (HAAA11) e HEDGE OFFICE INCOME (HOFC11). O negócio reforça o portfólio do fundo como um verdadeiro FII de Lajes Corporativas em mercados premium e evidencia seu papel como consolidador de portfólios no mercado.
Para viabilizar o investimento de R$ 340,25 milhões, o fundo exerceu a cláusula de “pessoa a declarar”, indicando o recém-criado Hedge Renda Corporativa (HRCO) para assumir integralmente a posição contratual de comprador. Em contrapartida, o TRXF11 subscreveu e integralizou cotas desse novo fundo. Essa engenharia financeira otimiza o caixa na largada do projeto, utilizando compensação de créditos.
A parcela inicial do Imóvel Thera, de R$ 95,33 milhões, foi paga mediante a compensação de 1,01 milhão de cotas da 13ª emissão do HAAA11. De modo semelhante, o pagamento de R$ 30,30 milhões pelo usufruto do Edifício Morumbi ocorreu via compensação de 321 mil cotas do HOFC11.
As parcelas finais, como o saldo remanescente de R$ 154 milhões do Thera, deverão ser pagas até 20 de outubro de 2033. Esse montante será corrigido pela variação positiva do IPCA, acrescido de juros remuneratórios de 9,20% ao ano. Os fundos vendedores arcaram integralmente com os custos de Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e com as despesas cartorárias e de estruturação, aliviando os custos iniciais para o comprador.
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Outro ponto de destaque é a taxa de retorno esperada com os aluguéis. O Cap Rate projetado para a operação é de 8,41% ao ano para o Thera Corporate e de 10,11% ao ano para o Edifício Morumbi. Para mitigar riscos de vacância no curto prazo, a estrutura contemplou um termo de indenização de performance. Durante 24 meses, os vendedores garantirão uma receita mensal de referência, cobrindo eventuais lacunas de ocupação e despesas ordinárias de condomínio e IPTU das unidades vagas, além de custear o retrofit do ar condicionado do Edifício Morumbi.
O Contexto do Fundo TRXF11
O TRX Real Estate chega a esta nova fase com um tamanho robusto. De acordo com dados de fechamento de agosto de 2026, o fundo possui um patrimônio líquido de R$ 6,03 bilhões e uma base de 351.702 cotistas. No mercado secundário, a cotação registrada em 24 de setembro de 2026 resultava em um indicador Preço sobre Valor Patrimonial (P/VP) de 0,76, indicando que as cotas eram negociadas com desconto em relação ao valor contábil de R$ 96,62 por cota.
Em termos de rentabilidade, o fundo entregou um rendimento de R$ 0,93 por cota no mês de agosto de 2026. Isso equivale a um DY Mercado de 12,95% no acumulado de doze meses e um DY Patrimonial de 12,21% no mesmo período. O prazo médio dos contratos de locação, conhecido pela sigla WAULT, permanece confortável, na faixa de 12,34 anos na época da estruturação da compra.
O Que Isso Significa Para o Cotista
Para o investidor que acompanha o TRXF11, a conclusão da compra dos edifícios Thera Corporate e Morumbi consolida um claro esforço de diversificação. Conhecido por sua forte presença em imóveis de varejo, atacadistas e logística, o fundo adiciona lajes de alto padrão em regiões corporativas consolidadas, buscando capturar a recuperação do mercado de escritórios em São Paulo, utilizando a inteligência de reciclagem de ativos e compensação de cotas para viabilizar grandes aquisições.
A estrutura negociada oferece proteções importantes para o cotista. A indenização de performance por dois anos garante que a receita esperada chegue ao fundo de forma previsível, mesmo se a ocupação total demorar a ocorrer. Além disso, a transferência da obrigação de reformar a climatização do Morumbi para os vendedores blinda o caixa do TRXF11 contra despesas não previstas iniciais.
Fonte: Fato Relevante divulgado em 24/09/2026 no Fundos.NET, sistema de divulgação de informações da B3/CVM. Ver documento oficial (PDF) →
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Este texto tem caráter informativo e educativo, não constituindo recomendação de compra ou venda de cotas do fundo TRXF11. Os dados de rentabilidade passados não garantem retornos futuros. Consulte o regulamento e o prospecto do fundo antes de investir.
