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O fundo imobiliário TRX Real Estate (TRXF11) celebrou em 11 de setembro de 2026 compromissos de venda e compra para incorporar novos edifícios comerciais ao seu portfólio. A operação totaliza um investimento de R$ 340.250.163,02 e envolve propriedades localizadas em regiões estratégicas da cidade de São Paulo.
Os ativos alvos da compra incluem dez unidades autônomas no edifício Thera Corporate e a propriedade plena do Edifício Morumbi. Com este movimento, o fundo diversifica sua atuação, marcando uma posição importante no segmento de escritórios de alto padrão na capital paulista.
- Valor da operação: R$ 340.250.163,02
- Cap rate estimado: 8,41% ao ano (Thera) e 10,11% ao ano (Morumbi)
- Sinal e compensação: R$ 160.934.950,00 iniciais
- Vencimento das parcelas finais: 12 de junho de 2030
Detalhes da Compra e Estrutura de Pagamento
A transação anunciada pelo TRXF11 foi firmada junto aos fundos imobiliários HEDGE AAA (HAAA11) e HEDGE OFFICE INCOME (HOFC11). A compra contempla dez lajes corporativas na Torre 3 do Thera Corporate, além da consolidação da propriedade plena do Edifício Morumbi, que envolveu a compra da nua propriedade e do usufruto do imóvel. O negócio reforça o portfólio do fundo como um verdadeiro FII de Lajes Corporativas em mercados premium.
Para viabilizar o investimento de R$ 340,25 milhões, as partes acordaram uma estrutura de pagamento dividida em etapas. A parcela inicial será quitada mediante a compensação de créditos decorrentes da subscrição de cotas da décima terceira emissão do TRXF11 pelos fundos vendedores. Essa engenharia financeira permite ao fundo otimizar seu caixa imediato na largada do projeto.
As parcelas finais, que somam aproximadamente R$ 179,31 milhões, deverão ser pagas até 12 de junho de 2030. Esse montante será corrigido pela variação positiva do IPCA, acrescido de juros remuneratórios de 9,20% ao ano. Os fundos vendedores também arcarão integralmente com os custos de Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e com as despesas cartorárias, aliviando os custos de estruturação para o comprador.
Outro ponto de destaque é a taxa de retorno esperada com os aluguéis. O Cap Rate projetado para a operação é de 8,41% ao ano para o Thera Corporate e de 10,11% ao ano para o Edifício Morumbi. Para mitigar riscos de vacância no curto prazo, os vendedores assinaram um termo de indenização de performance. Durante 24 meses, eles garantirão uma receita mensal de referência, cobrindo eventuais lacunas de ocupação e despesas ordinárias de condomínio e IPTU das unidades vagas, além de custear o retrofit do ar condicionado do Edifício Morumbi.
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O Contexto do Fundo TRXF11
O TRX Real Estate chega a esta nova fase com um tamanho robusto. De acordo com dados de fechamento de julho de 2026, o fundo possui um patrimônio líquido de R$ 6,06 bilhões e uma base de 343.736 cotistas. No mercado secundário, a cotação registrada em 11 de setembro de 2026 resultava em um indicador Preço sobre Valor Patrimonial (P/VP) de 0,75, indicando que as cotas eram negociadas com desconto em relação ao valor contábil de R$ 97,07 por cota.
Em termos de rentabilidade, o fundo entregou um rendimento de R$ 0,93 por cota no mês de julho de 2026. Isso equivale a um DY Mercado de 12,99% no acumulado de doze meses, considerando o preço em tela, e um DY Patrimonial de 12,16% no mesmo período. É sempre válido lembrar que rendimentos passados não são garantia de resultados futuros, mas os números ajudam a entender o momento de geração de caixa do fundo.
Com a nova compra, o portfólio do TRXF11 passa a contar com 120 imóveis espalhados pelo Brasil. A operação eleva o valor investido do fundo em 3,30%, alcançando a marca de R$ 10,66 bilhões. A concentração geográfica no estado de São Paulo também cresce, passando a representar 54,03% da receita total. O prazo médio dos contratos de locação, conhecido pela sigla WAULT, permanece muito confortável na faixa de 12,34 anos.
O Que Isso Significa Para o Cotista
Para o investidor que acompanha o TRXF11, a compra dos edifícios Thera Corporate e Morumbi representa um claro esforço de diversificação. Conhecido por sua forte presença em imóveis de varejo, atacadistas e logística, o fundo agora adiciona lajes de alto padrão em regiões corporativas consolidadas, buscando capturar a recuperação do mercado de escritórios em São Paulo.
A estrutura negociada oferece proteções importantes para o cotista. A indenização de performance por dois anos garante que a receita esperada chegue ao fundo de forma previsível, mesmo se a ocupação total demorar a ocorrer. Além disso, a transferência da obrigação de reformar a climatização do Morumbi para os vendedores blinda o caixa do TRXF11 contra despesas não previstas.
Em relação aos rendimentos mensais, a gestão sinalizou estabilidade. O documento oficial projeta que a estimativa de distribuição de proventos por cota será mantida no intervalo entre R$ 0,90 e R$ 0,93 até dezembro de 2026. A nova compra mantém o fundo alinhado à sua estratégia principal: buscar ativos imobiliários de qualidade e que proporcionem geração de valor e previsibilidade de renda no longo prazo para todos os seus investidores.
Fonte: Fato Relevante divulgado em 11/09/2026 no Fundos.NET, sistema de divulgação de informações da B3/CVM. Ver documento oficial (PDF) →
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Este texto tem caráter informativo e educativo, não constituindo recomendação de compra ou venda de cotas do fundo TRXF11. Os dados de rentabilidade passados não garantem retornos futuros. Consulte o regulamento e o prospecto do fundo antes de investir.
