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O fundo imobiliário TRX Real Estate (TRXF11) concluiu na sexta-feira, 16 de outubro de 2026, um investimento de R$ 250 milhões no desenvolvimento de um centro logístico locado para o Mercado Livre na cidade de Campinas, no estado de São Paulo. O aporte garante ao fundo a propriedade de 14,57% do imóvel, que está atualmente em fase de construção.
De acordo com o fato relevante divulgado pela gestão, o projeto foi estruturado sob a modalidade Built to Suit (BTS), que consiste na construção de um imóvel sob medida para atender às necessidades operacionais de um locatário específico. A operação consolida a estratégia do fundo de alocar os recursos captados em sua recente oferta bilionária de cotas.
- Valor do investimento: R$ 250 milhões
- Custo por metro quadrado: R$ 3.722,42
- Taxa de retorno (Cap Rate): 8,50% ao ano
- Prazo do contrato: 16 anos a partir da entrega
Estrutura da operação e fase de obras
A entrada do TRXF11 no projeto ocorre, em um primeiro momento, por meio de uma estrutura de crédito. O fundo comprou um Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) emitido pela Leverage Companhia Securitizadora. Durante o período de obras, este título de dívida vai remunerar o fundo com uma taxa de 8,50% ao ano, corrigida pelo Índice Nacional de Construção Civil (INCC).
O fluxo de desembolsos pelo fundo seguirá o avanço físico da obra até julho de 2028. No entanto, a conversão da dívida em participação imobiliária direta começará antes disso. Quando a primeira etapa do galpão for entregue ao Mercado Livre, o que está previsto para outubro de 2027, o CRI começará a ser amortizado. O fundo receberá em troca as cotas de um veículo de investimento que detém os direitos sobre a propriedade física correspondente à fração de 14,57% do centro de distribuição.
A partir da conclusão dessa primeira etapa e da entrega das chaves ao inquilino, passará a vigorar um contrato atípico de locação com duração de 16 anos. Neste modelo, o aluguel mensal foi fixado em R$ 26,37 por metro quadrado, garantindo uma taxa de retorno esperada (o chamado cap rate) de 8,50% ao ano. O contrato conta com reajuste anual pelo IPCA e possui uma forte proteção para o investidor, uma vez que a multa em caso de rescisão antecipada equivale ao pagamento de todos os aluguéis que faltariam até o fim do prazo contratual.
Impacto no portfólio do fundo
Com a efetivação dessa compra, a carteira imobiliária do TRXF11 passa a contar com 132 imóveis. O volume total investido pelo fundo avança para R$ 12,89 bilhões, consolidando a expansão almejada pela equipe de gestão após o encerramento da 13ª emissão de cotas no final de setembro, que levantou mais de R$ 3,16 bilhões no mercado.
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A entrada do gigante do comércio eletrônico no rol de inquilinos altera de forma considerável a composição de receitas do fundo. O Mercado Livre passa a ser o principal locatário individual da carteira, respondendo por 16,66% das receitas. Ele é seguido por multilocatários logísticos (13,79%), lojistas de shopping (10,27%), rede Assaí (6,68%) e Grupo Mateus (6,39%).
Apesar do porte do novo investimento, a equipe de gestão comunicou que a estimativa de distribuição de rendimentos para os cotistas segue inalterada, mantendo o intervalo esperado entre R$ 0,90 e R$ 0,93 por cota nos próximos meses.
Contexto do fundo e indicadores
O TRXF11 é um fundo com foco principal em imóveis de tijolo ligados aos segmentos logístico e de renda urbana. Com base nos dados de setembro de 2026, o veículo possuía um patrimônio líquido de R$ 6,04 bilhões e uma base expressiva de 354.483 cotistas.
No fechamento de mercado do dia 16 de outubro de 2026, a cota era negociada com desconto, apresentando um indicador Preço sobre Valor Patrimonial (P/VP) de 0,74. O último rendimento pago foi de R$ 0,93 por cota, o que se traduzia em um Dividend Yield Mercado acumulado em 12 meses de 15,60%, enquanto o DY Patrimonial para o mesmo período marcava 12,21%.
O que isso significa para o cotista
A compra de uma fatia do centro de distribuição do Mercado Livre ilustra a mecânica de alocação de um fundo de grande porte após uma captação expressiva. Para o cotista, o lado positivo reside na adição de um inquilino com forte capacidade de pagamento e na estruturação de um contrato muito longo e seguro. A multa integral desencoraja saídas antecipadas e assegura previsibilidade no fluxo de caixa do fundo até 2043.
Por outro lado, o movimento também traz um ponto de atenção em termos de diversificação. Ao elevar o Mercado Livre ao posto de principal inquilino com quase 17% da receita total, o fundo aumenta o peso do risco de crédito associado a uma única empresa. O sucesso da operação também depende da execução sem percalços do cronograma de obras, embora a remuneração garantida pelo CRI durante a fase de construção ofereça um colchão financeiro relevante e indexado à inflação do setor construtivo.
Em suma, a transação reforça a vocação do TRXF11 para contratos atípicos de longo prazo, buscando blindar os rendimentos do investidor contra as oscilações econômicas normais do mercado imobiliário.
Fonte: Fato Relevante divulgado em 16/10/2026 no Fundos.NET, sistema de divulgação de informações da B3/CVM. Ver documento oficial (PDF) →
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As informações contidas neste texto têm caráter exclusivamente informativo e não constituem recomendação de compra, venda ou manutenção de cotas de fundos imobiliários. Os dados de rentabilidade referem-se ao passado e não garantem rentabilidade futura. A análise de um investimento deve sempre considerar a tolerância ao risco e o horizonte de tempo do investidor.
