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TRXF11 vai às compras e investe mais de R$ 1 bilhão em novos imóveis
O fundo imobiliário TRX Real Estate (TRXF11) anunciou uma expansão agressiva de seu portfólio. Em uma série de documentos publicados em 23 de setembro de 2026, a gestão confirmou a compra de um centro logístico de alto padrão na Grande Vitória (ES) e de participações na sede administrativa da BRF em Curitiba (PR). Somadas a uma compra recente de edifícios corporativos em São Paulo, as operações movimentam cerca de R$ 1,08 bilhão.
O maior peso desse “dia de compras” vai para o ativo logístico capixaba, negociado por R$ 643,5 milhões. A estratégia do fundo envolve o uso de cotas da sua 13ª emissão como moeda de troca para abater parte significativa dos pagamentos, mostrando uma forte reciclagem de capital.
- Volume de Compras: Aproximadamente R$ 1,08 bilhão em setembro.
- Maior Ativo: Centro Logístico Grande Vitória (R$ 643,5 milhões).
- Retornos (Cap Rates): 8,57% ao ano no ativo do ES e 10,25% ao ano na sede da BRF.
- Previsão de Rendimentos: Mantida entre R$ 0,90 e R$ 0,93 por cota até dezembro de 2026.
Detalhes da expansão regional e diversificação de inquilinos
A maior parte dos recursos foi direcionada para a região Sudeste. A compra do Centro Logístico Grande Vitória, localizado na cidade de Viana (ES), adiciona 184.112 metros quadrados de área locável ao fundo. O imóvel custou R$ 643,55 milhões e encontra-se 98,91% ocupado por 28 locatários diferentes, incluindo nomes como DHL, Raia Drogasil e Super BH. Esta operação foi fechada com uma taxa de retorno (cap rate) de 8,57% ao ano.
No mesmo dia, o fundo concluiu o pagamento de outra grande compra focada no varejo e infraestrutura corporativa: a compra de 90,07% da sede da BRF em Curitiba (PR), por R$ 103,48 milhões, com um cap rate atrativo de 10,25% ao ano. Além disso, o fundo confirmou a conclusão da compra de 70% do condomínio logístico LOG Recife II, em Pernambuco, imóvel locado para a gigante do comércio eletrônico Shopee, por R$ 210 milhões.
Para completar o ciclo de expansão, dias antes, o fundo já havia assinado a compra de lajes corporativas nos edifícios Thera Corporate e Morumbi, em São Paulo, pelo valor de R$ 340,25 milhões. Juntas, essas operações ampliam a exposição do fundo a ativos logísticos e de escritórios, diluindo o peso do varejo alimentar tradicional em sua carteira.
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Estrutura de pagamento e uso da 13ª emissão
Um ponto crucial para compreender a estratégia por trás dessas compras simultâneas é a engenharia financeira montada pela equipe do fundo. Em vez de pagar todo o montante em dinheiro vivo, o TRXF11 estruturou grande parte das negociações utilizando a chamada compensação de créditos de subscrição.
No caso do ativo logístico no Espírito Santo, do total de R$ 643,5 milhões, cerca de R$ 337,1 milhões serão compensados com a entrega de novas cotas do próprio fundo ao vendedor, geradas a partir da atual 13ª emissão de cotas. O saldo restante de R$ 306,4 milhões será pago em dinheiro dentro de 90 dias.
Essa mesma lógica foi aplicada na compra da sede da BRF no Paraná e nos edifícios corporativos em São Paulo. Ao usar cotas como “moeda”, o fundo preserva o caixa disponível, recicla seu capital de forma eficiente e alinha os interesses dos antigos proprietários dos imóveis (que agora se tornam cotistas) com o sucesso a longo prazo do portfólio.
O que isso significa para o cotista
Com um Patrimônio Líquido de R$ 6,03 bilhões e uma base expressiva de 351.702 cotistas (segundo dados de agosto de 2026), o TRXF11 se consolida como um gigante do mercado que busca gerar renda constante através de imóveis de qualidade.
A entrada de dezenas de novos contratos afeta diretamente a previsibilidade das receitas. O prazo médio dos contratos (WAULT) do portfólio, que era de 12,34 anos, passará para 10,79 anos após a inclusão de todas as compras. Trata-se de uma ligeira redução, mas que ainda garante uma previsibilidade de quase 11 anos de aluguéis contratados, com uma forte proporção de contratos atípicos (mais longos e com multas severas por rescisão).
Apesar do volume bilionário desembolsado, a gestão reafirmou nos documentos que a estimativa de distribuição de rendimentos se manterá entre R$ 0,90 e R$ 0,93 por cota até dezembro de 2026. Em agosto de 2026, o fundo entregou R$ 0,93 por cota, refletindo um DY Mercado de 12,95% e um DY Patrimonial de 12,21% nos últimos 12 meses. Vale lembrar que rentabilidade passada não garante resultados futuros.
Com essa movimentação, os gestores conseguiram pulverizar ainda mais os riscos, trazendo para a carteira empresas de altíssimo nível de crédito, como Mercado Livre, Shopee, BRF e DHL, reforçando a estratégia de longo prazo do fundo focado em tijolo e grandes propriedades comerciais.
Fonte: Fato Relevante divulgado em 23/09/2026 no Fundos.NET, sistema de divulgação de informações da B3/CVM. Ver documento oficial (PDF) →
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O conteúdo desta notícia é puramente informativo e baseado em documentos oficiais divulgados pelo fundo. Não constitui recomendação de compra, venda ou manutenção de cotas. Valores passados de rendimentos não garantem lucros futuros.
