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O fundo imobiliário TRX Real Estate (TRXF11) anunciou a compra indireta de um complexo logístico localizado em Guarulhos, São Paulo, por aproximadamente R$ 1,43 bilhão. O negócio foi divulgado ao mercado por meio de um Fato Relevante publicado na data de 20 de julho de 2026.
Com essa movimentação, o fundo incorpora mais de 237 mil metros quadrados de área bruta locável ao seu portfólio, consolidando sua posição no setor logístico nacional com ativos de alto padrão.
- Valor da compra: R$ 1,43 bilhão
- Área Bruta Locável (ABL): 237.390,70 m²
- Inquilino principal: Mercado Livre (contrato de 10 anos)
- Yield on Cost estimado: 14,51% ao ano (primeiros 12 meses)
Detalhes da compra em Guarulhos
O empreendimento adquirido pelo TRXF11 é conhecido como Matriz Guarulhos AAA e é composto por três grandes galpões: K100, K200 e K300. Os galpões K100 e K200 já contam com contratos de locação atípicos firmados com o Mercado Livre (EBAZAR.COM.BR LTDA), enquanto o galpão K300 ainda está em fase de desenvolvimento e sua conclusão depende de condições prévias estabelecidas no acordo.
O valor total estipulado para o negócio é de R$ 1.435.037.552,44. O pagamento não será feito de uma só vez, mas sim de forma parcelada. O primeiro desembolso ocorre no final de julho de 2026, correspondente a um quarto da transação. As demais parcelas serão pagas em três vezes semestrais consecutivas, desde que as condições previstas em contrato sejam cumpridas, como a regularização dos imóveis e o término das obras.
Segundo o documento divulgado, a operação apresenta um Cap Rate médio de 8,00% ao ano e um Yield on Cost estimado em 14,51% ao ano para os primeiros 12 meses. O complexo se destaca por sua localização estratégica, a menos de 5 quilômetros do Aeroporto Internacional de Guarulhos e com fácil acesso às rodovias Presidente Dutra e Fernão Dias.
Contexto do fundo TRXF11
O TRXF11 atua majoritariamente no formato de renda urbana, mas esta nova compra fortalece expressivamente seu braço focado em fundos de logística, que são fundos imobiliários voltados para o aluguel de grandes galpões e centros de distribuição para empresas de comércio e varejo.
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De acordo com os dados de maio de 2026, o fundo conta com uma base expressiva de 313.615 cotistas e um patrimônio líquido de R$ 6,14 bilhões. O indicador Preço sobre Valor Patrimonial (P/VP), que ajuda a avaliar se a cota está sendo negociada com desconto ou prêmio na bolsa de valores, estava em 0,93 no dia 20 de julho de 2026.
Em relação à distribuição de lucros, o fundo apresentou um Dividend Yield (DY) Mercado de 12,88% nos últimos 12 meses, além de um DY Patrimonial de 12,01% na mesma janela de tempo, considerando a competência de maio de 2026. É importante ressaltar que retornos passados não garantem rendimentos futuros.
O que isso significa para o cotista
Para o investidor do TRXF11, a transação representa um salto de 19,03% na Área Bruta Locável do portfólio. Além disso, o Mercado Livre passa a ocupar uma posição de enorme relevância na geração de caixa do fundo, representando mais de 18% da receita total de aluguéis após a concretização do negócio.
Do ponto de vista dos rendimentos, a equipe de gestão informou que a estimativa de distribuição mensal de lucros se mantém inalterada. A projeção divulgada pela administração continua entre R$ 0,90 e R$ 0,93 por cota até o mês de dezembro de 2026.
A entrada de um inquilino com forte capacidade de pagamento e a assinatura de um contrato atípico de longo prazo oferecem maior previsibilidade de receita. Por outro lado, os investidores devem acompanhar de perto os riscos de desenvolvimento, já que o galpão K300 ainda depende do andamento das obras para começar a gerar caixa integralmente.
Considerações finais
A compra do complexo logístico em Guarulhos reafirma o TRXF11 como um dos grandes fundos estruturados do mercado brasileiro. O modelo de pagamento parcelado ajuda a gestão a controlar o caixa do fundo enquanto aguarda a entrega e ocupação total das novas estruturas logísticas.
Fonte: Fato Relevante divulgado em 20/07/2026 no Fundos.NET, sistema de divulgação de informações da B3/CVM. Ver documento oficial (PDF) →
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Este texto tem caráter puramente informativo e não constitui recomendação de compra ou venda de ativos financeiros. O investimento em Fundos Imobiliários envolve riscos e as decisões devem ser tomadas com base no perfil do investidor. Retornos passados não garantem rentabilidade futura.
