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O Alianza Trust Renda Imobiliária (ALZR11) assinou, em 29 de outubro de 2026, um compromisso vinculante para a venda do imóvel locado para a empresa Coca-Cola FEMSA, localizado na cidade de Santo André, na região metropolitana de São Paulo. A operação imobiliária foi fechada pelo valor total de R$ 140 milhões, gerando um lucro extraordinário em regime de caixa estimado em R$ 0,105 por cota para os investidores do fundo.
Em resumo:
- Valor total da venda: R$ 140.000.000,00
- Lucro estimado no caixa: R$ 0,105 por cota (R$ 17,28 milhões)
- Prêmio sobre o laudo de avaliação: 12%
- Quitação de dívida: R$ 55,96 milhões
Detalhes da transação e pagamento da dívida
A compradora do galpão logístico é a própria locatária do ativo, a SPAL Indústria Brasileira de Bebidas, braço da Coca-Cola FEMSA. O complexo industrial possui uma área de terreno de aproximadamente 36.740 metros quadrados e uma área construída de 12.753 metros quadrados.
O fundo já recebeu um pagamento inicial de R$ 7 milhões a título de sinal na data da assinatura do compromisso de venda. O saldo remanescente, correspondente a R$ 133 milhões, será pago pela compradora no momento da outorga da escritura definitiva do imóvel.
Um ponto central da negociação é a estratégia de desalavancagem do fundo. Parte expressiva dos recursos recebidos na venda será direcionada para quitar integralmente o saldo devedor de um empréstimo atrelado ao ativo. Essa dívida tem um valor estimado em R$ 55,96 milhões. Compreender o que é CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) ajuda a entender como os fundos utilizam esses títulos de renda fixa lastreados no setor imobiliário para antecipar receitas e financiar a compra de grandes propriedades.
A venda demonstra capacidade de geração de valor em relação à contabilidade do fundo. O preço negociado de R$ 140 milhões representa um prêmio de 12% em relação ao último laudo de avaliação do imóvel, que havia sido realizado em junho de 2026. A gestão do fundo estima que a taxa interna de retorno da operação seja de aproximadamente 11% ao ano, com um múltiplo sobre o capital investido de 1,26 vezes. O indicador financeiro que mede o retorno da propriedade, conhecido como Cap Rate, ficou em 8,07% no fechamento do negócio.
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Contexto do fundo ALZR11 e a carteira de investimentos
O Alianza Trust Renda Imobiliária atua de forma diversificada, com foco na geração de renda previsível por meio de contratos atípicos de longo prazo. Pela sua estrutura, ele é considerado um FII de tijolo, modalidade que investe o patrimônio diretamente na compra e gestão de imóveis físicos, visando a obtenção de proventos regulares com aluguéis e eventuais ganhos na negociação dos espaços.
De acordo com os dados de fechamento de setembro de 2026, o ALZR11 consolidou um patrimônio líquido de R$ 1,76 bilhão. O fundo conta com uma base bastante robusta de investidores, somando 213.940 cotistas. Em termos de rentabilidade, o portfólio registrou um DY Patrimonial de 9,40% e um DY Mercado de 10,12% no acumulado de 12 meses, apurados até o final de setembro de 2026. Já a relação P/VP, que avalia o preço da cota negociada na bolsa frente ao valor contábil dos ativos, estava cotada em 0,91 no fechamento de outubro de 2026.
O que a venda significa para o cotista
A negociação do galpão em Santo André traz duas consequências positivas e imediatas para a saúde financeira da carteira. A primeira é a liberação de capital em conjunto com a forte redução do nível geral de endividamento do fundo imobiliário. Ao quitar o certificado de recebíveis, a gestão diminui os custos financeiros com juros e abre espaço no caixa para explorar oportunidades mais atraentes no mercado atual.
A segunda consequência direta é o destravamento de valor para o investidor através da distribuição do ganho de capital. O lucro extraordinário projetado para o negócio é de R$ 17,28 milhões (o que equivale a R$ 0,105 por cota), gerando um provento adicional para os detentores das cotas nos próximos meses. É fundamental lembrar que ganhos passados com a venda de propriedades não garantem rendimentos futuros.
Além disso, a transição do imóvel não afeta o recebimento imediato dos aluguéis. Até que a escritura definitiva seja assinada e o montante de R$ 133 milhões seja pago, o fundo continuará recebendo pontualmente o valor de locação da Coca-Cola FEMSA. O aluguel mensal cobrado pelo espaço é de aproximadamente R$ 940 mil, o que equivale a um acréscimo regular de R$ 0,0057 por cota a cada mês no resultado do fundo.
A conclusão total da transação de venda ainda está sujeita ao cumprimento de condições precedentes habituais para o mercado imobiliário. A administradora e a gestora manterão o mercado e os cotistas informados oficialmente sobre a superação das etapas de formalização do negócio.
Fonte: Fato Relevante divulgado em 29/10/2026 no Fundos.NET, sistema de divulgação de informações da B3/CVM. Ver documento oficial (PDF) →
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A notícia tem caráter estritamente informativo e educativo, baseada em documentos públicos divulgados pelo fundo. Não constitui recomendação de compra, venda ou manutenção de ativos financeiros. Rentabilidade passada não é garantia de resultados futuros.
