O Fundo de Investimento Imobiliário Guardian Real Estate (GARE11) anunciou a compra de um imóvel logístico localizado no município de Itapevi, em São Paulo. De acordo com o Fato Relevante divulgado no dia 3 de agosto de 2026, a operação foi fechada pelo valor total de R$ 119,81 milhões e conduzida por meio do fundo controlado Guardian Prime Log FII.
O galpão está 100% locado ao Grupo Carrefour e marca mais um passo na estratégia da gestão de reequilibrar o portfólio do fundo, reduzindo temporariamente o peso dos ativos de renda urbana para dar mais espaço ao segmento logístico.
- Ativo: Galpão logístico em Itapevi (SP)
- Valor total: R$ 119,81 milhões
- Primeira parcela (à vista): R$ 101,7 milhões
- Segunda parcela (a prazo): R$ 18,1 milhões (prevista para julho de 2028)
- Inquilino: Grupo Carrefour (100% de ocupação)
Detalhes da compra do novo imóvel do GARE11
O imóvel adquirido está posicionado às margens da Rodovia Presidente Castelo Branco, na altura do quilômetro 34,5. A infraestrutura conta com uma nave de aproximadamente 34.286 metros quadrados de área bruta locável (ABL), inserida em um terreno principal de 405.826 metros quadrados, além de um terreno adjacente menor. O espaço é dividido entre áreas de armazenagem seca, que ocupam 85% do local, e câmaras refrigeradas, que preenchem os 15% restantes.
O modelo de pagamento foi estruturado em duas etapas. A primeira parcela de R$ 101,7 milhões foi quitada no momento da assinatura da escritura, utilizando recursos que já estavam separados no caixa do fundo desde janeiro de 2026. A segunda parcela de R$ 18,1 milhões tem vencimento programado para julho de 2028 e será corrigida pela inflação medida pelo IPCA.
Atualmente, o galpão é operado exclusivamente pelo Grupo Carrefour por meio de um contrato típico com vencimento previsto para dezembro de 2029. De acordo com a Guardian Gestora, a instalação é fundamental para o abastecimento da rede de lojas da varejista no estado de São Paulo, o que já gerou um interesse inicial da companhia em buscar a extensão do prazo de locação.
Contexto atual do Guardian Real Estate
Esta movimentação imobiliária faz parte de um plano proativo da gestão para reequilibrar a carteira do GARE11, buscando fortalecer sua posição em fundos de logística e reduzir a dependência excessiva do setor de supermercados de rua. Essa compra ocorre logo após o fundo firmar um compromisso de venda de um grande portfólio focado no varejo, cujo objetivo também era destravar valor e gerar caixa para investimentos mais diversificados.
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De acordo com os dados mais recentes do mês de junho de 2026, o GARE11 contava com um patrimônio líquido de R$ 2,66 bilhões e uma forte base de 535.457 cotistas. O fundo entregou um DY Mercado de 12,19% nos últimos doze meses, enquanto o DY Patrimonial ficou em 10,84%, distribuindo um rendimento de R$ 0,08 por cota no período. Observando a precificação do mercado ao final de julho de 2026, o indicador P/VP do GARE11 estava em 0,90, refletindo um preço de negociação em bolsa inferior ao seu valor patrimonial por cota, que é de R$ 9,19.
O que a nova operação significa para o cotista
A incorporação deste galpão altera a composição interna das receitas do fundo de maneira imediata. Com o novo ativo, a parcela do portfólio dedicada ao setor logístico sobe de 31% para 36%. Ao mesmo tempo, a exposição das receitas ao Grupo Carrefour avança de 37% para 41%, considerando apenas a fotografia provisória da carteira antes que a venda paralela de outras lojas da rede seja concluída.
Na vertente financeira, a estrutura da compra foi planejada para entregar uma rentabilidade ponderada média de dois dígitos durante os cinco primeiros anos. A equipe de gestão projeta que este retorno será superior às projeções vigentes de distribuição de dividendos do fundo, o que reforça o potencial de geração de renda livre de novas alavancagens agressivas.
Vale ressaltar que a entrada desse imóvel também diminui a fatia de contratos atípicos do GARE11, que cai de 94% para 88% do total, em virtude da modalidade típica firmada com o Carrefour neste local. Contudo, o impacto no endividamento do fundo é visto como muito pequeno, pois apenas os R$ 18,1 milhões da segunda prestação passarão a constar como obrigação futura, mantendo a estrutura de capital saudável e preparada para as próximas fases do ciclo imobiliário.
O mercado seguirá atento à execução dos próximos passos do GARE11, em especial à conclusão da reciclagem de ativos que deve acomodar as fatias setoriais e os níveis de concentração de inquilinos aos patamares pretendidos pela administração no longo prazo.
Fonte: Fato Relevante divulgado em 03/08/2026 no Fundos.NET, sistema de divulgação de informações da B3/CVM. Ver documento oficial (PDF) →
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As informações contidas neste artigo têm caráter exclusivamente educacional e informativo, refletindo os dados públicos divulgados pelo fundo GARE11 no Fato Relevante de 3 de agosto de 2026 e em seus relatórios gerenciais recentes. Rentabilidade passada não é garantia de rendimentos futuros. Não realizamos recomendações de compra, venda ou manutenção de ativos financeiros.
