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Em fato relevante publicado no dia 18 de setembro de 2026, o fundo imobiliário XP Malls (XPML11) anunciou a assinatura de um compromisso para a venda da sua participação no Shopping Cidade Jardim, localizado na capital paulista. A operação, fechada com o JHSF Capital SCJ Fundo de Investimento Imobiliário, envolve a venda de 16,99% do ativo pelo valor total de 454 milhões de reais.
A transação marca um movimento importante de reciclagem de portfólio para o fundo, que além de receber valores em dinheiro, também transferirá uma parte de suas dívidas para o comprador. A conclusão do negócio ainda depende da aprovação do Conselho Administrativo de Defesa Econômica, o CADE, e do cumprimento de outras condições habituais de mercado.
- Ativo envolvido: 16,99% do Shopping Cidade Jardim (São Paulo, SP).
- Valor total da venda: R$ 454.000.000,00.
- Pagamento à vista: R$ 272.400.000,00 (inclui repasse de dívida).
- Parcelas futuras: Duas de R$ 90.800.000,00.
- Comprador: JHSF Capital SCJ FII.
Como será o pagamento e a redução de dívidas do fundo
O documento detalha que o valor de 454 milhões de reais será pago em três etapas principais. A primeira delas ocorre na data de fechamento da transação, também chamada de parcela à vista, no valor de 272,4 milhões de reais. No entanto, este montante não entrará integralmente no caixa do XPML11. Uma parcela significativa desse valor envolve a assunção, pelo comprador, do saldo devedor de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) ligados ao ativo. Esses títulos representam dívidas atreladas a imóveis e, nesta negociação, cerca de 153,6 milhões de reais dessa dívida passarão a ser de responsabilidade do novo proprietário, abatendo diretamente as obrigações do fundo vendedor.
O restante da parcela à vista, após o desconto da dívida repassada, será depositado em dinheiro na conta do fundo. O saldo remanescente do valor total foi dividido em duas parcelas iguais de 90,8 milhões de reais. O primeiro pagamento ocorrerá em até seis meses após o acerto inicial, e o segundo em até doze meses, sempre em moeda corrente nacional.
Um ponto favorável para o fundo é que todo o saldo a receber será corrigido monetariamente. O índice escolhido para a atualização dos valores é o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), com a correção contando a partir de 13 de maio de 2026 até a data em que o dinheiro efetivamente for pago. Dessa forma, o fundo protege o poder de compra dos valores parcelados contra a inflação do período.
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O contexto atual do XPML11
O XP Malls é hoje um dos maiores representantes da categoria de fundos imobiliários de shopping na bolsa brasileira. Esses fundos buscam gerar renda por meio da exploração de centros comerciais, lucrando com aluguéis de lojas, estacionamentos e merchandising.
De acordo com os dados mais recentes referentes ao mês de agosto de 2026, o fundo acumula um patrimônio líquido de 7,08 bilhões de reais e possui a expressiva marca de 733.101 cotistas. Em termos de rentabilidade, o XPML11 apresentou um DY Patrimonial de 10,03% nos últimos doze meses, enquanto o DY Mercado para o mesmo período foi de 10,84%, tendo como base o último rendimento mensal distribuído de 0,92 reais por cota.
No momento do fechamento do mercado no dia 18 de setembro de 2026, as cotas do XPML11 eram negociadas com um indicador P/VP de 0,89. O valor patrimonial por cota, que representa a avaliação contábil de todos os ativos do fundo, fechou o mês de agosto em 110,11 reais.
O que essa venda significa para o cotista
A venda de uma participação relevante em um ativo premium como o Shopping Cidade Jardim é um exemplo prático do que o mercado chama de reciclagem de portfólio. Esse movimento consiste em vender imóveis que já atingiram um alto grau de maturação ou de valorização para realizar ganhos, destinando o capital para novas oportunidades ou para otimizar a estrutura do fundo.
Para o cotista, existem dois impactos potenciais diretos. O primeiro é a desalavancagem. Ao repassar mais de 153 milhões de reais em dívidas de CRI para o comprador, o fundo reduz suas obrigações financeiras, o que costuma aliviar as despesas com juros e melhorar o fluxo de caixa recorrente.
O segundo impacto é a possível geração de ganho de capital. Quando um fundo imobiliário vende um ativo com lucro, a legislação exige que a maior parte desse ganho financeiro seja distribuída aos investidores na forma de rendimentos. Portanto, a depender do valor de compra histórico e das regras contábeis do fundo, a efetivação dessa venda pode gerar dividendos extraordinários ao longo dos próximos semestres, conforme as parcelas forem quitadas e os lucros apurados no regime de caixa.
A gestão do fundo ressalta, no entanto, que a assinatura do compromisso não significa a conclusão automática do negócio. O mercado continuará aguardando a chancela do CADE e o cumprimento das diligências para que os valores comecem a transitar e os resultados sejam efetivamente entregues aos cotistas.
Fonte: Fato Relevante divulgado em 18/09/2026 no Fundos.NET, sistema de divulgação de informações da B3/CVM. Ver documento oficial (PDF) →
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O conteúdo apresentado nesta notícia tem caráter exclusivamente informativo e não constitui recomendação de compra, venda ou manutenção de cotas do XPML11 ou de qualquer outro ativo financeiro. A rentabilidade passada não representa garantia de resultados futuros, e os indicadores citados referem-se a dados públicos da data-base mencionada. Consulte um profissional certificado para análises individuais.
