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Atualizado em 16/10/2026: O fundo concluiu oficialmente a venda, com a aprovação do CADE e atualização dos valores parcelados pelo IPCA, gerando ganho de capital e desalavancagem imediatos.
Notícia mais recente do XPML11: XPML11 compra fatias de dois shoppings em São Paulo por R$ 70,8 milhões (17 de outubro de 2026).
Em fato relevante publicado no dia 16 de outubro de 2026, o fundo imobiliário XP Malls (XPML11) informou aos investidores a conclusão da venda de sua participação de 16,99% no Shopping Cidade Jardim, localizado em São Paulo. A operação foi fechada com o JHSF Capital SCJ Fundo de Investimento Imobiliário e totalizou R$ 456.295.841,57, valor já corrigido monetariamente pelo IPCA desde maio de 2026 até a data de fechamento.
A transação havia sido anunciada inicialmente em 18 de setembro e dependia da aprovação do Conselho Administrativo de Defesa Econômica (CADE). Com o cumprimento das condições precedentes, o negócio foi finalizado, garantindo ao fundo a entrada de recursos em caixa, a redução de suas dívidas e o reconhecimento de um lucro expressivo na operação.
- Valor total atualizado: R$ 456.295.841,57
- Ganho de capital estimado: R$ 2,07 por cota
- Redução de dívidas (CRI): R$ 151.908.896,67
- Economia financeira projetada: R$ 0,02/cota ao mês
A estrutura de pagamento e o repasse de dívidas
O documento detalha como os mais de R$ 456 milhões estão sendo pagos ao XPML11. Na data de conclusão do negócio, o fundo recebeu a chamada parcela à vista, no valor atualizado de R$ 273.777.504,94. No entanto, esse montante não entrou integralmente em dinheiro na conta do fundo, pois a transação envolveu o repasse de dívidas.
Do valor à vista, o comprador assumiu a responsabilidade por R$ 151.908.896,67 referentes ao saldo devedor de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) vinculados ao ativo. Os CRIs são títulos de dívida muito comuns no mercado imobiliário para financiar grandes obras. Com essa transferência, o XPML11 abateu diretamente suas obrigações financeiras. A diferença de R$ 121.868.608,27 foi paga em dinheiro na conta do fundo.
O restante do pagamento foi dividido em duas parcelas futuras de R$ 91.259.168,31 cada. A primeira vence em até seis meses e a segunda em até doze meses, contados a partir do pagamento inicial. Ambas as parcelas continuarão recebendo correção pela inflação (IPCA) até a data do efetivo depósito.
Os motivos da venda e o impacto no portfólio
O Shopping Cidade Jardim é um ativo voltado ao segmento de altíssimo padrão, o que demanda altos custos de manutenção. A equipe gestora explicou no fato relevante que a venda faz parte de uma estratégia de gestão ativa, baseada na necessidade contínua de reinvestimentos no shopping. As expansões, reformas e os subsídios para atrair grandes marcas internacionais consumiam anualmente cerca de 35% do lucro operacional gerado pelo empreendimento.
Diante desse cenário, a gestora optou por realizar o ganho financeiro e redirecionar o capital. A venda por R$ 456 milhões implica em uma avaliação de R$ 2,7 bilhões para 100% do shopping. Esse valor representa uma valorização de 57,5% em comparação a uma transação de referência realizada no mesmo imóvel no ano de 2023.
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Após a conclusão do negócio, o XPML11 passa a deter participação direta em 25 shopping centers em operação espalhados pelo Brasil. Somados, os espaços locáveis do fundo atingem uma Área Bruta Locável (ABL) própria de aproximadamente 265 mil metros quadrados.
O contexto atual do XPML11
O XP Malls é um dos fundos mais conhecidos do país dentro da categoria de fundos imobiliários de shopping. Seu foco é obter renda a partir da exploração comercial desses centros de compras, lucrando com os aluguéis das lojas, taxa de estacionamento e espaços de mídia.
No fechamento da competência de setembro de 2026, o fundo contava com um patrimônio líquido de R$ 6,90 bilhões e uma base expressiva de 795.394 cotistas. Em termos de rentabilidade, o XPML11 apresentou um DY Patrimonial de 10,28% no acumulado de 12 meses, e um DY Mercado de 11,08% no mesmo período.
No dia 16 de outubro de 2026, as cotas do fundo estavam sendo negociadas na bolsa de valores com um indicador P/VP de 0,99. Esse múltiplo demonstra que o valor de mercado das cotas estava praticamente igual ao valor patrimonial por cota, que é a avaliação contábil dos ativos, registrada em R$ 107,36.
O que a conclusão do negócio significa para o cotista
A finalização desta transação traz duas melhorias práticas imediatas para a estrutura financeira do fundo. A primeira é a desalavancagem. Ao repassar mais de R$ 151 milhões em dívidas para o comprador, o nível de endividamento total sobre o patrimônio líquido do fundo caiu de 15,6% para 13,1%. Além de melhorar o perfil de risco da carteira, a gestora calcula que a economia com o pagamento de juros dessa dívida representará um ganho positivo de aproximadamente R$ 0,02 por cota a cada mês no caixa do fundo.
O segundo aspecto positivo é o reconhecimento do ganho de capital com a venda. A administração calcula um lucro total estimado de R$ 133,3 milhões com o negócio, o que equivale a R$ 2,07 por cota. Contudo, a gestora deixou claro no documento que a política de distribuição de dividendos mensais continuará seguindo a realidade do caixa recorrente e as obrigações gerais do fundo.
Isso significa que o investidor não deve esperar o repasse integral de R$ 2,07 de uma única vez no mês seguinte. Os valores decorrentes do ganho de capital devem compor os resultados acumulados, sendo distribuídos gradativamente aos investidores ao longo dos próximos semestres, conforme a estratégia de pagamentos da administração.
Linha do tempo desta história
- XPML11, Fato Relevante publicado em 18/09/2026: Venda de Participação de 16,99% no Shopping Cidade Jardim
- XPML11, Fato Relevante publicado em 16/10/2026: Conclusão da Venda da Participação no Shopping Cidade Jardim
Fonte: Fato Relevante divulgado em 16/10/2026 no Fundos.NET, sistema de divulgação de informações da B3/CVM. Ver documento oficial (PDF) →
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O conteúdo apresentado nesta notícia tem caráter exclusivamente informativo e não constitui recomendação de compra, venda ou manutenção de cotas do XPML11 ou de qualquer outro ativo financeiro. A rentabilidade passada não representa garantia de resultados futuros, e os indicadores citados referem-se a dados públicos da data-base mencionada. Consulte um profissional certificado para análises individuais.
