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O fundo imobiliário Tellus Properties (TEPP11) comunicou ao mercado a conclusão da compra dos conjuntos comerciais 171 e 172 do Edifício Torre Sul, localizado na cidade de São Paulo. De acordo com o documento publicado em 16 de setembro de 2026, o valor total da transação para o fundo foi de R$ 10.767.131,82.
A operação ganha destaque pela estruturação financeira empregada pela gestão. A liquidação do preço ocorreu quase integralmente por meio da compensação de créditos originados na subscrição de cotas da quinta emissão do fundo. Na prática, isso demonstra a conversão direta e ágil dos recursos captados junto aos investidores em novos espaços corporativos rentáveis.
- Ativo: Conjuntos 171 e 172 do Edifício Torre Sul (São Paulo, SP)
- Valor da compra: R$ 10.767.131,82
- Incremento estimado na receita: 2,92%
- Impacto estimado nos rendimentos: R$ 0,002 por cota
Detalhes da Compra no Edifício Torre Sul
A assinatura da escritura definitiva encerra a fase do compromisso de compra que havia sido celebrado em 3 de julho de 2026 e comunicado ao mercado poucos dias depois. Os conjuntos comerciais estão localizados na Rua James Joule, número 65, na região da Berrini, um dos principais polos de negócios da capital paulista.
A forma como o fundo realizou o pagamento ilustra uma operação contábil engenhosa. Do montante total superior a R$ 10,7 milhões, o pagamento direto em moeda corrente nacional foi de apenas R$ 4,12. O restante do valor, exatos R$ 10.767.127,70, foi liquidado por meio da emissão de uma nota promissória com vencimento à vista. O crédito dessa nota foi então compensado com um crédito de igual valor que o TEPP11 possuía junto ao vendedor do imóvel, montante este decorrente da participação do próprio vendedor na quinta emissão de cotas do fundo.
O foco em escritórios bem localizados é a base do FII de Lajes Corporativas gerido pela Tellus Investimentos. O Edifício Torre Sul é um prédio de altíssimo padrão, classificado como Classe A, construído no ano de 2004 e integrado ao Complexo Empresarial Nações Unidas. Com dezesseis pavimentos, o empreendimento possui infraestrutura completa que inclui cinco subsolos, auditório, heliponto em funcionamento e certificação ambiental LEED Platinum. Antes dessa expansão, o TEPP11 já detinha 49,5% de participação no ativo, ampliando agora seu controle e presença no empreendimento.
Garantia de Renda e Aspectos do Contrato
Um ponto relevante apresentado na fase inicial do negócio, em julho de 2026, foi a negociação de mecanismos adicionais para proteger o fluxo de caixa do fundo imobiliário. Como parte da estrutura da transação, o vendedor concedeu ao fundo um mecanismo de garantia de renda, que visa resguardar o TEPP11 em cenários hipotéticos previstos no instrumento de compra.
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Os imóveis adquiridos encontram-se atualmente locados. Segundo os comunicados anteriores da gestora, esses espaços geram uma receita contratada mensal agregada de aproximadamente R$ 86 mil, o que equivale a um Cap Rate (taxa de capitalização) estimado em 9,6% ao ano na data do compromisso inicial. Esse indicador é fundamental para balizar o nível de atratividade da operação de locação em relação ao capital empregado.
O que isso significa para o cotista do TEPP11
A absorção dessas novas unidades reflete de maneira prática nos fundamentos e resultados do fundo. A gestora Tellus e a administradora BTG Pactual estimam que a locação dos conjuntos comerciais recém-comprados trará um resultado positivo equivalente a aproximadamente 2,92% sobre a receita corrente do fundo. Traduzido para a ponta final, isso representa um impacto estimado de R$ 0,002 por cota na capacidade mensal de geração de rendimentos.
Para dar perspectiva ao contexto do fundo, vale observar o panorama patrimonial. Conforme os dados de julho de 2026, o TEPP11 contava com um Patrimônio Líquido de R$ 467,8 milhões e era acompanhado por 44.878 cotistas. No mercado secundário, a cotação no fechamento de 18 de setembro de 2026 marcava um indicador P/VP de 0,76. Esse múltiplo sinaliza que o fundo era negociado com desconto perante o seu valor patrimonial justo, que estava precificado em R$ 9,43 por cota na época.
Quanto ao retorno histórico entregue aos investidores, o TEPP11 registrou um DY Mercado de 12,93% acumulado em doze meses até julho de 2026, além de um DY Patrimonial de 26,53% no mesmo período (número frequentemente impactado por variações do valor dos ativos ou distribuições extraordinárias de ganho de capital). A distribuição de dividendos no mês de referência (julho de 2026) foi de R$ 0,07 por cota. O incremento na receita oriundo da nova área no Edifício Torre Sul fortalece a estratégia de geração de caixa regular a longo prazo. No entanto, é fundamental lembrar que os resultados passados e projeções de incremento pontuais dependem da adimplência dos inquilinos e não configuram garantia de rentabilidade futura.
Fonte: Fato Relevante divulgado em 16/09/2026 no Fundos.NET, sistema de divulgação de informações da B3/CVM. Ver documento oficial (PDF) →
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As informações apresentadas baseiam-se em documentos oficiais divulgados pelo fundo TEPP11. Este conteúdo tem caráter exclusivamente informativo e educativo, não constituindo recomendação de compra ou venda de ativos financeiros. Indicadores passados e estimativas de aumento de receita não garantem rentabilidade futura. Investimentos em FIIs envolvem riscos atrelados à vacância, oscilação de mercado e inadimplência.
