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O fundo imobiliário Riza Terrax (RZTR11) comunicou ao mercado, por meio de Fato Relevante publicado no dia 13 de outubro de 2026, a assinatura de um compromisso para a venda e permuta da Fazenda São Francisco I, localizada no município de Canarana, no Mato Grosso. A transação foi fechada pelo valor nominal de R$ 200 milhões, envolvendo pagamento em dinheiro e o recebimento de outra propriedade rural como parte do negócio.
De acordo com o documento divulgado pela gestão do fundo, o valor total da operação pode alcançar cerca de R$ 230 milhões. Esse incremento esperado ocorrerá devido à correção monetária aplicada sobre as parcelas que serão pagas ao longo dos próximos quatro anos. Em conjunto com negociações anteriores da mesma propriedade original, a equipe responsável pelo fundo projeta um ganho financeiro relevante para os investidores nos próximos exercícios.
- Valor nominal da venda: R$ 200.000.000,00
- Valor estimado com correções: R$ 230.000.000,00
- Impacto financeiro projetado: R$ 5,78 por cota
- Taxa de correção do saldo devedor: 10% ao ano
Estrutura de pagamento inclui dinheiro e nova fazenda no interior paulista
A venda da Fazenda São Francisco I, que possui uma área total de 5.346 hectares com vocação predominantemente agrícola, foi desenhada com uma estrutura de pagamento em três etapas distintas. O comprador pagará uma entrada de R$ 42 milhões à vista em dinheiro e repassará ao fundo o saldo restante de R$ 118 milhões em quatro parcelas anuais. Estas parcelas, que variam entre R$ 24 milhões e R$ 38 milhões, serão corrigidas a uma taxa de 10% ao ano, o que traz uma proteção de rentabilidade enquanto o fundo aguarda o recebimento completo.
A terceira parte do pagamento chamou a atenção por envolver um imóvel. O comprador entregará ao fundo uma propriedade rural localizada na comarca de Getulina, no Estado de São Paulo, avaliada em R$ 40 milhões para os fins desta negociação. O uso de permuta imobiliária é comum no mercado de grandes propriedades, funcionando como uma troca onde um ativo entra como moeda de pagamento parcial para viabilizar o negócio principal.
O imóvel paulista recebido pelo RZTR11 possui cerca de 594 hectares de área total. Desse volume, a maior parte já se encontra arrendada para o cultivo de cana-de-açúcar, com um contrato vigente que pode ser prorrogado. Segundo a gestão, a receita proveniente desse aluguel rural gera um rendimento estimado em 3,00% ao ano sobre o valor atribuído à propriedade, trazendo uma geração de caixa adicional enquanto o ativo estiver no portfólio.
O histórico da propriedade e a estratégia agrícola do fundo
Para compreender a dimensão do negócio, é preciso voltar a agosto de 2024, quando o fundo realizou a compra da Fazenda San Francisco original, uma vasta área de quase 13 mil hectares, por R$ 297 milhões. Visando extrair o maior retorno possível, a equipe de gestão decidiu dividir a propriedade em dois blocos: a Fazenda São Francisco I, com foco agrícola, e a Fazenda São Francisco II, com aptidão para a pecuária.
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A Fazenda São Francisco II já havia sido alvo de uma negociação reportada em abril de 2026. Naquela ocasião, o fundo estruturou um acordo avaliado em R$ 115 milhões no formato de Buy to Lease, uma modalidade onde o fundo compra um imóvel e o aluga para um parceiro, concedendo a ele o direito de comprar a propriedade no futuro. Com a venda atual da parte agrícola (Fazenda São Francisco I), o fundo conclui o ciclo de negociações ativas desta área original.
Estas operações fazem parte da estratégia de ganho de capital com terras, onde o objetivo não é apenas receber aluguéis mensais, mas sim comprar fazendas com desconto ou grande potencial produtivo para revendê-las com lucro no médio prazo.
O que o impacto econômico significa para o cotista do Riza Terrax
No documento publicado, a gestão do RZTR11 estimou um impacto econômico positivo de R$ 5,78 por cota. É fundamental que o investidor compreenda que esse valor considera o resultado somado das operações das Fazendas São Francisco I e II. Além disso, esse montante não será pago de uma única vez em um único mês. Como as parcelas da venda da fazenda serão recebidas até 2030 e as opções de compra da segunda fazenda têm seus próprios prazos, o dinheiro pingará no caixa do fundo gradativamente, e o rendimento será distribuído ao longo de todo esse período de recebimento.
Esse movimento de reciclagem de portfólio reforça a posição do fundo dentro do setor do agronegócio, muito próximo da dinâmica de um Fiagro, embora o RZTR11 seja formalmente um Fundo de Investimento Imobiliário com foco em terras agrícolas.
Com dados referentes a agosto de 2026, o RZTR11 contava com quase 147 mil cotistas e um patrimônio líquido de R$ 1,84 bilhão. As cotas vinham sendo negociadas na bolsa com um P/VP de 0,88, um indicador que aponta que o fundo estava avaliado no mercado por um preço abaixo do valor de seus imóveis e do caixa. Em termos de proventos, o fundo apresentou um Dividend Yield de Mercado acumulado em 12 meses de 13,53%, mantendo uma distribuição recorrente de R$ 0,85 por cota no mês de referência.
Com essa venda de R$ 200 milhões, a gestão demonstra capacidade de destravar o valor das terras de sua carteira. Os recursos que entrarem no caixa nos próximos anos, seja à vista ou nas parcelas corrigidas a 10% ao ano, poderão ser utilizados para distribuir os lucros prometidos ou para o fundo fazer novas compras de terras em condições vantajosas, mantendo a roda da estratégia girando.
Fonte: Fato Relevante divulgado em 13/10/2026 no Fundos.NET, sistema de divulgação de informações da B3/CVM. Ver documento oficial (PDF) →
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Este texto tem caráter puramente informativo e educacional, baseando-se em fatos divulgados publicamente pelo fundo através de seus relatórios oficiais. O conteúdo não constitui qualquer tipo de recomendação, indicação de compra ou venda de cotas do RZTR11 ou de outros ativos financeiros. Valores passados, estimativas de rendimento e projeções apresentadas pelos gestores não garantem resultados futuros.
