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A administradora Vórtx publicou na sexta-feira (18 de setembro de 2026) um comunicado ao mercado com esclarecimentos à B3 sobre uma ressalva apontada pela auditoria independente nas demonstrações financeiras de 2025 do fundo imobiliário Hectare CE (HCTR11). O ofício da Bolsa questionava as medidas que o fundo tomaria para resolver a limitação encontrada pelos auditores.
O problema central envolve a ausência de dados contábeis do Grupo Gramado Parks, um dos principais devedores do fundo, que se encontra em recuperação judicial. A falta desses balanços impediu que a Grant Thornton, responsável pela auditoria do HCTR11 e do próprio grupo devedor, atestasse com segurança o valor real das dívidas na carteira do fundo.
A ressalva da auditoria e o caso Gramado Parks
O documento divulgado pela Vórtx responde ao Ofício 274/2026-SLE da B3, que pediu explicações sobre as demonstrações financeiras do exercício de 2025, entregues no fim de agosto. Durante os trabalhos, a auditoria emitiu uma ressalva por “limitação de alcance”. Isso ocorreu porque os devedores de uma fatia relevante dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) investidos pelo fundo são empresas do Grupo Gramado Parks.
Como as demonstrações financeiras de 2025 do grupo gaúcho ainda não haviam sido emitidas até o momento da auditoria, os auditores não tiveram como calcular os potenciais impactos e riscos reais sobre esses recebíveis. Sem os números oficiais da empresa devedora, não é possível saber com precisão se ela terá condições de pagar o que deve.
A administradora informou que permanece em contato com a gestão e com a auditoria independente para tentar obter os demonstrativos financeiros das empresas investidas assim que estiverem disponíveis. O fato reflete um problema que atinge outros veículos do mercado. Na mesma data, a Vórtx publicou uma resposta quase idêntica à B3 (Ofício 275/2026) referente ao fundo Devant Recebíveis (DEVA11), que sofreu exatamente a mesma ressalva pelo mesmo motivo.
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O que significa uma limitação de alcance para o cotista?
No jargão contábil, uma limitação de alcance significa que o auditor não conseguiu reunir provas suficientes para confirmar se um determinado saldo apresentado no balanço está correto. Em um Fundo de Recebíveis Imobiliários (FII de Papel), a saúde financeira dos devedores é o que garante que o fundo receberá os juros e o dinheiro emprestado de volta.
Para o cotista, isso gera um cenário de incerteza sobre o verdadeiro valor do patrimônio do fundo. Se o auditor não pode validar os números de um devedor em recuperação judicial, o valor dos CRIs lançado nos relatórios pode acabar sofrendo ajustes negativos no futuro, caso a capacidade de pagamento do devedor se mostre pior do que a estimada.
Contexto atual do fundo HCTR11
O HCTR11 possui uma grande base de investidores, somando 118.112 cotistas, de acordo com os dados referentes a agosto de 2026. O Fundo reportava um Patrimônio Líquido (PL) de R$ 2,32 bilhões, com um Valor Patrimonial por cota de R$ 105,12.
No entanto, a percepção de risco do mercado em relação a esses devedores problemáticos reflete fortemente no preço negociado em Bolsa. Considerando a cotação do dia 18 de setembro de 2026, o fundo apresentava um indicador P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial) de apenas 0,12. Isso indica que as cotas são negociadas com um desconto de 88% em relação ao valor contábil do patrimônio, mostrando que os investidores já precificam perdas expressivas na carteira.
Em termos de rendimentos, o HCTR11 registrou um DY Mercado de 12 meses de 23,21% (calculado sobre o preço descontado da cota) e um DY Patrimonial de 12 meses de 3,14% no mesmo período (agosto de 2026). O rendimento distribuído no mês de referência foi de R$ 0,21 por cota.
O desfecho do processo de recuperação judicial do Grupo Gramado Parks e a futura publicação de seus balanços serão fundamentais para que as auditorias possam finalmente mensurar o impacto exato nos CRIs do HCTR11 e de outros fundos expostos à companhia.
Fonte: Comunicado ao Mercado divulgado em 18/09/2026 no Fundos.NET, sistema de divulgação de informações da B3/CVM. Ver documento oficial (PDF) →
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O conteúdo desta notícia é puramente informativo e educacional, baseado em documentos públicos divulgados pelas administradoras de fundos imobiliários. Os indicadores passados, incluindo rendimentos e valores patrimoniais, não garantem resultados futuros. Este texto não constitui recomendação de compra, manutenção ou venda de cotas do HCTR11, DEVA11 ou qualquer outro fundo mencionado. A decisão de investimento deve ser tomada de forma independente, considerando seu perfil de risco.
