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O fundo imobiliário XP Malls (XPML11) concluiu a compra de participações em dois importantes complexos comerciais localizados na Zona Leste da cidade de São Paulo. De acordo com o fato relevante publicado em 16 de outubro de 2026, o fundo desembolsará um total de R$ 70,88 milhões pela transação.
A operação envolve a compra do direito real de uso correspondente a 15% do Shopping Metrô Boulevard Tatuapé e 5% do Shopping Metrô Itaquera. O vendedor de ambas as fatias é o Metrus, Instituto de Seguridade Social.
- Valor total da operação: R$ 70.878.567,57
- Impacto estimado: R$ 0,11 por cota ao mês nos próximos 12 meses
- Novas participações: 15% do Boulevard Tatuapé e 5% do Metrô Itaquera
Detalhes dos ativos e da estrutura de pagamento
O pagamento ao Metrus foi estruturado em três partes para preservar o caixa do fundo. A primeira parcela, de R$ 40,69 milhões, foi quitada na data de fechamento da operação. O restante será pago a prazo, com uma parcela de R$ 7,08 milhões em até 12 meses e outra de R$ 23,09 milhões em até 24 meses, ambas corrigidas monetariamente pela variação do CDI.
O Shopping Metrô Boulevard Tatuapé possui aproximadamente 19 mil metros quadrados de Área Bruta Locável (ABL) e conta com mais de 150 lojas. O XPML11 comprou o direito de uso de 15% desse ativo válido até outubro de 2047. Como o fundo já detinha uma fatia anterior, a sua participação total no empreendimento agora chegará a 30%.
Já o Shopping Metrô Itaquera, inaugurado em 2007, é um empreendimento maior, com cerca de 68 mil metros quadrados de área e 260 lojas. A compra garantiu ao fundo o direito de uso de 5% do shopping até abril de 2043. Ambos os ativos se destacam pela conexão direta com importantes estações de transporte público, o que atrai um fluxo orgânico e alto volume recorrente de consumidores.
Estratégia do XPML11 e contexto da carteira
A incorporação dessas participações reforça o perfil do XP Malls como um grande Fundo de Shopping voltado para a gestão ativa. Curiosamente, na mesma data desta nova compra, a gestão informou a conclusão da venda de toda a sua participação de 16,99% no Shopping Cidade Jardim, um ativo focado no público de altíssima renda que demandava pesados reinvestimentos contínuos.
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Esse movimento ilustra claramente a reciclagem do portfólio, trocando um ativo de menor geração de caixa livre recorrente por empreendimentos maduros com grande volume de pessoas e vendas. Com o novo arranjo após as transações, o fundo passa a deter participação direta em 25 shoppings em operação, somando uma área própria de quase 265 mil metros quadrados.
No cenário recente, com base nos dados de setembro de 2026, o XPML11 contava com 795.394 investidores e um patrimônio líquido de R$ 6,90 bilhões. O fundo entregou um rendimento de R$ 0,92 por cota naquele mês. Em termos anuais, o fundo apresentou um DY Patrimonial de 10,28% e um DY Mercado de 11,08%. A cotação em 16 de outubro marcava uma relação de preço sobre valor patrimonial (P/VP) de 0,99, indicando que o mercado negociava o fundo de forma bastante alinhada ao seu valor justo.
O que a operação significa para o investidor
O foco principal de qualquer investidor de fundos imobiliários costuma ser a geração de renda passiva. Segundo os cálculos da gestora e da administradora do XPML11, a compra dessas fatias nos dois shoppings paulistas deve gerar um impacto positivo no resultado operacional de R$ 7,35 milhões nos próximos 12 meses.
Na prática, isso representa um incremento no resultado operacional estimado em aproximadamente R$ 0,11 por cota a cada mês. Vale lembrar que a estrutura de pagamento parcelada foi desenhada justamente para que o fundo não precisasse desembolsar todo o capital imediatamente, o que mantém recursos livres para outras oportunidades e preserva o caixa.
É importante ressaltar que os valores divulgados são estimativas gerenciais. O rendimento que cai efetivamente na conta dos cotistas nos próximos meses continuará dependendo do desempenho operacional de toda a carteira de shoppings, do cenário de consumo das famílias e das obrigações correntes do fundo.
De toda forma, as recentes movimentações demonstram que a gestão busca otimizar ativamente as receitas, apostando em ativos com forte adensamento populacional para proteger a rentabilidade e gerar valor a longo prazo.
Fonte: Fato Relevante divulgado em 16/10/2026 no Fundos.NET, sistema de divulgação de informações da B3/CVM. Ver documento oficial (PDF) →
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O conteúdo desta notícia é puramente informativo e não constitui recomendação de compra, venda ou manutenção de cotas de FIIs. Investimentos em renda variável envolvem riscos, e o desempenho passado não é garantia de rentabilidade futura. O DY Patrimonial e o DY Mercado refletem o histórico recente, enquanto os impactos operacionais informados representam apenas as estimativas atuais da gestora, sujeitas às variações naturais do mercado.
