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O fundo imobiliário Guardian Real Estate (GARE11) assinou um acordo para a venda de um portfólio composto por nove imóveis. O valor total do negócio é de R$ 804.361.596,84, e o comprador é o Fundo de Investimento Imobiliário Riza Renda Imobiliária Master. A operação foi oficializada em um Fato Relevante publicado com data de 26 de junho de 2026.
Os imóveis negociados fazem parte dos segmentos de renda urbana e logística, distribuídos por seis estados do território nacional. A gestão do GARE11 informou que a transação tem o objetivo central de reduzir a dívida do fundo, além de diversificar a carteira e realizar o lucro acumulado com a venda desses ativos.
- Valor total da venda: R$ 804.361.596,84
- Quantidade de imóveis: 9 unidades
- Fundo comprador: FII Riza Master
- Objetivo principal: Quitação de dívidas e redução de alavancagem
Quais são os imóveis negociados pelo GARE11
O pacote de ativos vendidos pelo GARE11 engloba grandes propriedades locadas para empresas de varejo e atacarejo com elevado perfil de crédito. A lista inclui cinco unidades do Atacadão, localizadas nas cidades de Cuiabá (MT), Atibaia (SP), Campo Grande (MS), Caraguatatuba (SP) e Lucas do Rio Verde (MT).
A negociação também envolve três unidades do Mix Mateus, situadas em Itabuna (BA) e em dois bairros de Maceió (AL), Antares e Tabuleiro. Por fim, o portfólio conta com uma unidade do Almanara, localizada na cidade de Jandira, no estado de São Paulo.
Um ponto de destaque dessa carteira é que 100% dos imóveis possuem contratos de locação atípicos. Este modelo de contrato é conhecido por ser de longo prazo e por estabelecer multas rescisórias severas. Em muitos casos, se o inquilino decidir deixar o imóvel antes do prazo, ele precisa pagar o valor integral de todos os aluguéis que faltam até o fim do contrato, trazendo grande previsibilidade de caixa para o fundo.
Como será o pagamento e a estratégia financeira
A estrutura desta venda possui uma característica peculiar. O GARE11 não receberá o valor total apenas em dinheiro. Como parte do pagamento, o fundo receberá cotas subordinadas do FII Riza Master, o fundo comprador. Na prática, isso significa que o GARE11 continuará exposto ao potencial de valorização desses imóveis no futuro, participando de uma possível rentabilidade extra gerada pelos ativos.
O Fato Relevante detalha quatro grandes objetivos da gestão com esta venda. O primeiro é reequilibrar a exposição do fundo ao Grupo Carrefour, abrindo espaço para novas compras que tragam mais diversificação para a carteira. O segundo é colocar no caixa o lucro acumulado com a valorização desses imóveis ao longo do tempo.
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O terceiro e mais expressivo objetivo é a redução da alavancagem financeira, que é o nível de dívida do fundo. Os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), que são as dívidas atreladas aos imóveis vendidos, serão quitados automaticamente com o dinheiro gerado pela venda. Isso limpa o balanço do fundo e diminui o risco financeiro. Por fim, a operação aumenta a capacidade do GARE11 de aproveitar novas oportunidades de compras no mercado imobiliário.
O contexto do GARE11 no mercado
O GARE11 é um dos maiores veículos do mercado imobiliário brasileiro e atua como um Fundo Imobiliário de Tijolo, focando na compra e exploração de imóveis físicos para a geração de renda através de aluguéis.
Com base em dados de referência de março de 2026, o fundo possuía uma base robusta de 496.353 cotistas e um patrimônio líquido de R$ 2,73 bilhões. No que diz respeito aos rendimentos, o GARE11 registrou um DY Mercado de 11,64% no acumulado de 12 meses até março de 2026. Apenas naquele mês, o rendimento pago foi de R$ 0,08 por cota.
No dia 26 de junho de 2026, a cotação do fundo na bolsa de valores apontava para um indicador P/VP de 0,86. Este indicador mostra a relação entre o preço da cota no mercado e o valor patrimonial real dos imóveis, que era de R$ 9,44 por cota. Vale lembrar que os dados de Dividend Yield e Vacância são métricas históricas e não garantem que o mesmo desempenho se repetirá no futuro.
O que isso significa para o cotista
Para o investidor que possui cotas do GARE11, a venda deste portfólio representa uma mudança importante no perfil de risco do fundo. Quando um fundo vende propriedades para quitar dívidas, ele reduz suas obrigações financeiras mensais de pagamento de juros e amortizações. Em um cenário econômico desafiador, ter menos dívida costuma ser visto como um fator de proteção para o patrimônio dos cotistas.
Além disso, o recebimento de cotas subordinadas no lugar de pagamento integral em dinheiro cria uma espécie de gatilho de ganho futuro. Se os imóveis performarem bem nas mãos do novo dono, o GARE11 ainda capturará uma parte desse sucesso, sem precisar lidar com a administração direta do dia a dia dos galpões e supermercados.
Como de costume em transações imobiliárias de grande porte, a venda ainda não está totalmente concluída. O fechamento final do negócio depende do cumprimento de condições burocráticas e legais normais para este tipo de contrato, processos que o fundo acompanhará nos próximos meses.
Fonte: Fato Relevante divulgado em 26/06/2026 no Fundos.NET, sistema de divulgação de informações da B3/CVM. Ver documento oficial (PDF) →
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Este artigo tem finalidade exclusivamente informativa e educacional, baseando-se em documentos públicos divulgados pelo fundo. Não constitui recomendação de compra, venda ou manutenção de cotas de fundos imobiliários. Rentabilidade passada não é garantia de rendimentos futuros. Investimentos em renda variável envolvem riscos, e a decisão final deve sempre considerar o perfil de investidor e a leitura do regulamento do fundo.
