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O fundo imobiliário Guardian Real Estate (GARE11) concluiu a compra de um centro de distribuição no estado do Rio Grande do Sul. Segundo o documento divulgado em 02 de outubro de 2026, o fundo negociou o Complexo Logístico Nova Santa Rita pelo valor total de R$ 155,86 milhões.
A transação reforça a posição do fundo no setor de imóveis de armazenagem e distribuição. O novo empreendimento é um galpão totalmente frigorificado, com contratos vigentes e localização estratégica na região metropolitana de Porto Alegre, ampliando a diversificação geográfica e de inquilinos da carteira gerida pela Guardian Gestora.
- Ativo: Complexo Logístico Nova Santa Rita (RS)
- Valor da compra: R$ 155.866.412,36
- Rentabilidade estimada (Running Yield): 13,5% ao ano (primeiros 60 meses)
- Prazo de pagamento: até 18 meses
Detalhes do Novo Galpão do GARE11
O Complexo Logístico Nova Santa Rita é um ativo especializado em armazenagem frigorificada, um nicho que apresenta alta barreira de entrada. De acordo com o documento do GARE11, o custo de construção de um galpão com essas características chega a ser duas ou três vezes maior se comparado a um galpão seco tradicional, o que torna a oferta de espaços desse tipo escassa no Brasil.
O imóvel possui 154.790 metros quadrados de área de terreno e uma Área Bruta Locável (ABL) de 18.987 metros quadrados. Atualmente, o espaço encontra-se totalmente locado para duas empresas de grande porte. A BRF S.A. ocupa cerca de 45% do imóvel, enquanto a Reiter Log (RTL Armazéns e Logística Ltda.) responde pelos 55% restantes. Ambos os contratos de locação preveem reajustes anuais com base na inflação medida pelo IPCA.
O valor negociado pela compra foi de aproximadamente R$ 155,9 milhões. O GARE11 estruturou a operação para realizar o pagamento desse montante em até 18 meses, contados a partir da data de assinatura. Graças a essa modelagem de pagamento parcelado, a gestão estima uma rentabilidade corrente (conhecida como running yield) bastante atrativa de 13,5% ao ano durante os primeiros cinco anos, estabilizando na faixa de 11,75% ao ano a partir do sexto ano.
Além da estrutura atual, o galpão já conta com um projeto de expansão aprovado para adicionar cerca de 13.900 metros quadrados de área construída. Existe ainda um potencial construtivo adicional no terreno que permitiria elevar a área locável total do complexo para mais de 60.000 metros quadrados no futuro.
Estratégia de Portfólio e Posição de Caixa
A chegada deste imóvel ajusta o peso das diferentes tipologias dentro do portfólio do fundo. Com a conclusão provisória da transação, a fatia de FIIs de logística na carteira do GARE11 sobe de 36% para 41%, enquanto a participação do segmento de renda urbana recua de 57% para 52%. Este movimento ajuda a pulverizar o risco de concentração de receita. Após a operação, os maiores inquilinos do fundo passam a ser o Carrefour (38%), BAT (18%), GPA (12%) e a dupla BRF com Reiter Log (8%).
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Para arcar com a obrigação de R$ 155,9 milhões em 18 meses, o fundo apresenta grande folga financeira. A gestão destacou no comunicado que a posição atual de disponibilidades em caixa e investimentos de alta liquidez supera R$ 1 bilhão, garantindo que o cronograma de parcelamento seja cumprido sem gerar pressão nas finanças ou nos rendimentos mensais entregues aos cotistas.
Essa musculatura financeira está alinhada ao tamanho atual do FII de tijolo. Segundo dados de agosto de 2026, o GARE11 contava com 553.693 investidores e um patrimônio líquido (PL) de R$ 2,62 bilhões. Na mesma data de referência, a cota patrimonial do fundo estava avaliada em R$ 9,07, enquanto o mercado negociava o ativo com desconto, registrando um indicador P/VP de 0,92 em 02 de outubro de 2026.
O Que a Compra Significa para o Cotista
O investimento em um centro de distribuição frigorificado mostra a intenção da gestão em buscar ativos que possuam diferenciais competitivos fortes. Galpões refrigerados são vitais para a indústria de alimentos e medicamentos, e o alto custo de construção desestimula o excesso de lançamentos concorrentes, mantendo a demanda aquecida para os espaços já prontos e operacionais.
Um ponto de atenção para os investidores do Rio Grande do Sul e de todo o Brasil é o risco climático. O documento informa expressamente que o imóvel, localizado às margens da rodovia BR-386 e a 25 quilômetros de Porto Alegre, situa-se fora da área atingida pelas severas enchentes recentes no estado. O mercado logístico na região de Nova Santa Rita segue com fundamentos sólidos, exibindo uma taxa de vacância de apenas 7,6% no primeiro semestre de 2026.
Outro aspecto relevante para o cotista é o impacto nos rendimentos. A estimativa de retorno de 13,5% ao ano sobre o capital investido nesta compra específica é superior ao Dividend Yield (DY) recente do próprio fundo. Em agosto de 2026, o GARE11 apresentava um DY Mercado de 11,80% no acumulado de 12 meses e um DY Patrimonial de 10,98% no mesmo período. A agregação de um ativo com retorno inicial tão expressivo pode ajudar a sustentar ou elevar o patamar de distribuição de resultados no médio prazo, sem a necessidade de contrair novas dívidas no mercado.
Por fim, a transação evidencia o esforço contínuo do fundo em equilibrar sua carteira. A entrada de inquilinos de forte qualidade de crédito, como a BRF, e o foco em contratos reajustados pela inflação trazem mais resiliência e previsibilidade para a renda imobiliária do fundo ao longo dos próximos anos.
Fonte: Fato Relevante divulgado em 02/10/2026 no Fundos.NET, sistema de divulgação de informações da B3/CVM. Ver documento oficial (PDF) →
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As informações apresentadas nesta notícia têm caráter estritamente informativo e não configuram recomendação de compra ou venda de cotas do fundo GARE11. Rentabilidade passada não é garantia de rendimentos futuros e a decisão de investimento cabe exclusivamente ao leitor. Indicadores baseados em relatórios e dados do momento do evento podem sofrer variações ao longo do tempo.
