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O fundo imobiliário Tellus Rio Bravo Renda Logística (TRBL11) anunciou a compra de participações em dois galpões logísticos por R$ 456,5 milhões. O negócio, divulgado em fato relevante no dia 3 de novembro de 2026, envolve os imóveis Régis, localizado em São Paulo, e Amazon Recife, em Pernambuco.
A operação será paga em duas parcelas, utilizando recursos de vendas recentes de outros imóveis da carteira e a contratação de um novo empréstimo. O movimento faz parte de uma estratégia de renovação do portfólio do fundo, que busca melhorar a qualidade dos ativos e aumentar a previsibilidade das receitas no longo prazo.
- Valor total da compra: R$ 456,5 milhões
- Cap rate estimado: 8,56% ao ano
- Impacto projetado na receita: R$ 0,42 por cota mensal
- Previsão de fechamento: até 18 de dezembro de 2026
Detalhes da compra dos galpões logísticos
O maior aporte financeiro do negócio foi direcionado ao imóvel Amazon Recife, localizado no Cabo de Santo Agostinho (PE). O TRBL11 está comprando 81,5% do empreendimento por R$ 400,36 milhões. O ativo é locado integralmente para a Amazon por meio de um contrato Built to Suit (BTS), que é uma modalidade onde o imóvel é construído sob medida para as necessidades específicas do inquilino. Este é um contrato atípico com vencimento em maio de 2032, reajuste anual pelo IPCA e conta com garantia da matriz americana da Amazon.
A segunda parte do negócio envolve a compra de 49% do galpão Régis, em Itapecerica da Serra (SP), por R$ 56,14 milhões. Atualmente, 68,2% da área do imóvel está alugada para três empresas, com contratos típicos que vencem entre 2027 e 2029. Os 31,8% restantes estão vagos, mas o vendedor concordou em pagar uma renda mínima garantida por até dois anos sobre esse espaço vazio, protegendo o caixa do fundo enquanto a gestão busca novos inquilinos.
Para viabilizar o negócio, o TRBL11 estruturou o pagamento em duas etapas. Cerca de 64% do valor total (R$ 292,16 milhões) será pago à vista no fechamento da operação. Os 36% restantes (R$ 164,34 milhões) serão pagos a prazo em 24 meses, com correção pela inflação medida pelo IPCA. Essa estrutura é conhecida como financiamento pelo próprio vendedor (seller finance).
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O novo perfil do portfólio do TRBL11
A entrada desses dois novos ativos altera profundamente as características do fundo, que é um tradicional FII de Logística focado em galpões industriais e centros de distribuição. Com a conclusão da compra, a parcela de receitas atreladas a contratos atípicos saltará de 16% para 88% do total.
Além disso, o WAULT (prazo médio ponderado dos contratos) vai aumentar em quase um ano, passando de 4,7 para 5,6 anos. A qualidade física da carteira também sobe, com a fatia de imóveis classificados como padrão triplo A (AAA) crescendo de 40% para 70% do portfólio.
Em termos de porte, em setembro de 2026, o TRBL11 possuía um patrimônio líquido de R$ 593,2 milhões e contava com cerca de 39,7 mil cotistas. No mesmo mês, o fundo era negociado com um P/VP de 0,56 (com valor patrimonial de R$ 76,65 por cota) e apresentava um DY Mercado de 12 meses de 20,68%, enquanto o DY Patrimonial para o mesmo período estava em 12,63%.
O que isso significa para o cotista
A compra foi negociada a um Cap Rate de 8,56% ao ano, indicador que mede o percentual de retorno que o aluguel anual do imóvel gera em relação ao valor pago por ele. Segundo a gestão, essas aquisições devem impactar positivamente a receita mensal do fundo em cerca de R$ 0,42 por cota (desconsiderando os imóveis que já estão em processo de venda).
Para os 12 meses seguintes à conclusão da operação, a Rio Bravo e a Tellus projetam um resultado médio mensal de R$ 0,57 por cota. Essa previsibilidade ampliada é um dos principais objetivos da gestão ao trocar imóveis mais antigos por galpões novos ancorados em contratos longos com grandes empresas de comércio eletrônico.
Vale lembrar que os pagamentos dependem do sucesso da liquidação das vendas de ativos maduros do fundo, que estão em andamento, bem como da emissão de um novo CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários). As condições exatas dessa nova dívida serão informadas ao mercado quando a operação for formalmente concluída.
Fonte: Fato Relevante divulgado em 03/11/2026 no Fundos.NET, sistema de divulgação de informações da B3/CVM. Ver documento oficial (PDF) →
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O conteúdo desta notícia é puramente informativo e educacional, baseado em documentos oficiais divulgados pelo fundo. Não constitui recomendação de compra, venda ou manutenção de ativos. Retornos passados e projeções de gestão não garantem rentabilidade futura. Todo investimento em FIIs envolve riscos de mercado, de crédito e de vacância.
