O fundo imobiliário Tellus Properties (TEPP11) comunicou aos seus investidores e ao mercado, em Fato Relevante divulgado no dia 28 de julho de 2026, a assinatura de um compromisso para a compra de conjuntos comerciais no Edifício Passarelli, localizado na cidade de São Paulo. A operação envolve um investimento total de R$ 13.441.500,00.
De acordo com o documento oficial, os imóveis adquiridos já se encontram alugados, garantindo assim uma geração imediata de fluxo de caixa para a carteira do fundo. A gestão informou que a estimativa de retorno anual gerado apenas por esses aluguéis é considerada atrativa para o padrão atual do segmento na região.
- Ativo: Conjuntos comerciais no Edifício Passarelli (São Paulo, SP)
- Área comprada: 1.017,38 m²
- Valor investido: R$ 13.441.500,00
- Receita mensal atual: R$ 82.770,35
- Cap Rate estimado: 9,1% ao ano
Detalhes da compra no Edifício Passarelli
A transação do TEPP11 envolve especificamente os conjuntos comerciais de números 43, 44, 45, 61, 62 e 66 do Edifício Passarelli, que fica situado na Rua Paes Leme, número 524, no bairro de Pinheiros, um dos eixos comerciais mais consolidados e demandados da capital paulista. A área total negociada corresponde a 1.017,38 metros quadrados de área BOMA (padrão de medição que inclui a área privativa e o rateio de áreas comuns do andar).
O preço fechado pela gestão representa um custo aproximado de R$ 13,2 mil por metro quadrado. O fato de os imóveis já estarem ocupados é um ponto central da operação. Atualmente, os aluguéis dessas salas geram uma receita contratada mensal agregada de aproximadamente R$ 82.770,35.
A gestão do Tellus Properties destacou no documento que planeja realizar reajustes nos valores de aluguel atuais. O objetivo é equipará-los aos valores praticados nos demais contratos que já estão vigentes no mesmo ativo. Com essa equalização, a estimativa é que a operação apresente um cap rate (taxa de retorno obtida através dos aluguéis em relação ao valor pago pelo imóvel) de aproximadamente 9,1% ao ano, um patamar considerado elevado e competitivo para lajes corporativas bem localizadas.
Como é de praxe em grandes negociações do mercado imobiliário, a conclusão definitiva da compra ainda depende do cumprimento de algumas condições precedentes estipuladas no contrato. O desembolso financeiro e a transferência oficial da propriedade ocorrerão na data de liquidação, em conjunto com a assinatura da escritura definitiva.
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A estratégia do TEPP11 e o cenário do fundo
Esta nova compra se insere em um contexto de forte movimentação no portfólio do TEPP11, que atua como um fundo de lajes corporativas voltado para imóveis bem localizados. O fundo encerrou recentemente, em maio de 2026, a sua 5ª emissão de cotas, captando novos recursos no mercado. Desde então, a equipe de gestão tem demonstrado agilidade na alocação desse capital, anunciando na sequência aquisições em imóveis de destaque, como o Edifício Torre Sul e o Edifício Parque Cultural Paulista.
No que diz respeito ao panorama financeiro e estrutural, com dados de competência de junho de 2026, o TEPP11 apresentava um patrimônio líquido de R$ 472,0 milhões. O valor patrimonial de cada cota (VP/cota) era de R$ 9,51. No fechamento de mercado do dia 27 de julho de 2026, a cotação estava em um patamar que resultava em um P/VP (relação entre o preço de tela e o valor patrimonial) de 0,83, o que indicava que o fundo era negociado com desconto em relação ao que seus imóveis valiam no papel. O fundo contava, naquele momento, com 45.379 cotistas.
O que isso significa para o cotista
Para quem investe no fundo, a notícia possui caráter educativo importante sobre o ciclo de vida do capital em um Fundo de Investimento Imobiliário. Quando um fundo capta dinheiro novo em uma emissão de cotas, existe um pressa do mercado em ver o fundo alocar esse recurso em imóveis. O fundo tinha anunciado uma aquisição de um imóvel, mas que não foi finalizada. O inquilino que ocupava o imóvel que seria comprado, exerceu seu direito de preferência e ele mesmo comprou o imóvel, deixando o TEPP11 só “na vontade”. A rapidez do TEPP11 em assinar compromissos de compra para novos ativos demonstra esforço em realocar esse recurso rapidamente.
Além disso, a escolha por imóveis que já estão alugados elimina o risco inicial de vacância, assegurando que o novo metro quadrado incorporado à carteira comece a gerar caixa assim que o pagamento for liquidado e as chaves (ou as matrículas) forem transferidas. A projeção de um retorno anual na casa de 9,1% (após os reajustes pretendidos) mostra o foco da gestão em tentar melhorar a rentabilidade média do portfólio, diluindo os custos fixos da estrutura sobre uma base de ativos maior.
Vale lembrar que eventos de compra de imóveis modificam o tamanho do fundo e podem influenciar a diversificação da carteira, reduzindo a dependência de um único locatário ou edifício.
Fechamento
O Fato Relevante reforça o momento de expansão do TEPP11, consolidando o direcionamento dos recursos captados em 2026 para imóveis que compõem o eixo de escritórios de São Paulo. Os investidores devem seguir acompanhando os relatórios gerenciais para confirmar a superação das condições precedentes, o pagamento integral do acordo e a efetivação da entrada das novas receitas locatícias no fluxo de distribuição mensal do fundo.
Fonte: Fato Relevante divulgado em 28/07/2026 no Fundos.NET, sistema de divulgação de informações da B3/CVM. Ver documento oficial (PDF) →
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O conteúdo apresentado é estritamente informativo, embasado em documentos públicos do fundo imobiliário e não constitui recomendação de compra, venda ou manutenção de cotas do TEPP11. Rentabilidade passada não é garantia de rendimentos futuros. Consulte um profissional certificado antes de tomar decisões financeiras.
