Atualizado em 25/10/2026

Os fundos imobiliários mais rentáveis de 2026, até 23 de outubro, foram CLIN11 (+20,7%), PORD11 (+18,8%) e BPML11 (+18,5%), medidos pelo retorno total: variação da cota mais proventos reinvestidos, o mesmo critério do IFIX. Em 12 meses, o líder é o RCRB11, com +31,7%. O universo são os 99 fundos do IFIX; 4 ficaram fora no ano e 5 em 12 meses por falta de confirmação em duas fontes (a lista está na metodologia). A mediana do índice foi +7,7% no ano e +14,4% em 12 meses, contra CDI de +10,5% (janeiro a setembro) e +14,5%. Ranking é ponto de partida para estudar um fundo, nunca recomendação de compra.

Principais pontos

• Retorno total = cota + proventos reinvestidos. Olhar só o DY ou só a cota engana nos dois sentidos.
• No ano, 72 dos 95 fundos válidos estão positivos e 33 superam o CDI de janeiro a setembro.
• Em 12 meses, lajes corporativas lideram por segmento (mediana +24,6%); logística ficou atrás (+9,1%).
• Os 5 maiores DY Mercado 12M do IFIX estão entre os piores retornos: 4 deles perderam dinheiro em 12 meses.
• Os rankings de patrimônio, DY, liquidez, P/VP e cotistas continuam logo abaixo, atualizados automaticamente a cada informe novo.

Os 10 FIIs mais rentáveis de 2026 (30/12/2025 a 23/10/2026)

Os dez primeiros têm cota positiva no ano, mas em nenhum deles a cota explica mais da metade do retorno: a parte maior veio dos proventos. 6 dos dez são fundos de recebíveis, o que combina com um CDI acima de 14% ao ano na maior parte do período.

Os FIIs mais rentáveis em 12 meses (23/10/2025 a 23/10/2026)

Em 12 meses a história é outra. 5 dos dez são lajes corporativas, segmento em que o retorno veio mais da alta da cota do que do dividendo. É o retrato do fundo de tijolo em recuperação: o mercado paga pela reprecificação do imóvel, não pelo yield.

Retorno total por segmento do IFIX

Mediana dos fundos de cada segmento (com 2 fundos, é a média dos dois). Segmentos com um único fundo no índice ficam fora da tabela: Energia/Infra (SNEL11, +4,9% no ano); Hotéis (HTMX11, +3,7% no ano); Agronegócio (RZTR11, -9,4% no ano).

DY alto não é retorno: os 5 maiores DY Mercado 12M do IFIX

DY Mercado é rendimento dividido pelo preço. Quando a cota cai 30%, 40% ou 80%, o DY sobe sozinho, sem o fundo pagar um centavo a mais. Dos 5 maiores DY do IFIX, 4 perderam dinheiro em 12 meses e só um ficou na metade de cima do ranking de retorno.

Como calculamos o retorno total (metodologia e exclusões)

Retorno total = variação do preço de fechamento (B3, via Yahoo Finance) com todos os proventos da classe principal de cada fundo reinvestidos no primeiro pregão após a data-base, no fechamento desse dia. Proventos conforme os avisos estruturados do Fundos.NET (categoria 14). Bruto, antes de impostos e custos. Universo: os 99 fundos da carteira teórica do IFIX de setembro de 2026. Cada número é conferido contra duas fontes independentes (o motor certificado do Oráculo, que lê os avisos de provento um a um, e a série ajustada do provedor de cotações); quando elas divergem, o fundo fica fora até a conferência. No ano: GTWR11 (mês sem provento na base e divergência de 1,1 p.p. com a série ajustada), HSAF11 (mês sem provento na base e divergência de 1,3 p.p. com a série ajustada), PSEC11 (desdobramento sem base confirmada e divergência de 3,2 p.p. com a série ajustada), XPML11 (série de preços em quarentena). Em 12 meses: GTWR11 (mês sem provento na base e divergência de 1,3 p.p. com a série ajustada), HSAF11 (mês sem provento na base e divergência de 1,4 p.p. com a série ajustada), PSEC11 (desdobramento sem base confirmada e divergência de 5,5 p.p. com a série ajustada), TEPP11 (desdobramento 1:10 em nov/2025 dentro da janela (divergência de 9,5 p.p.)), XPML11 (série de preços em quarentena). Cesta do IFIX = média dos retornos ponderada pelos pesos teóricos do índice (aproximação, não o IFIX oficial). CDI, IPCA e Ibovespa do Banco Central e da B3 até setembro, último mês fechado. Data de corte: 23/10/2026; as tabelas desta seção são refeitas todo mês.

Como funciona a rentabilidade de um Fundo Imobiliário?

Quando procuramos os fundos imobiliários mais rentáveis, é comum focar apenas nos dividendos mensais. No entanto, a rentabilidade total de um FII é formada por duas vias: os rendimentos distribuídos (o aluguel mensal) e o ganho ou perda de capital (a variação do preço da cota na bolsa de valores).

Um fundo pode pagar altos dividendos, mas sofrer desvalorização na cota, o que afeta o retorno final na carteira. É por isso que as tabelas no início desta página medem o retorno total, e não o dividendo isolado.

Como lemos estes rankings de FIIs (metodologia)

Todos os rankings desta página usam o mesmo universo: os fundos imobiliários que compõem o IFIX. O IFIX reúne os FIIs mais negociados e relevantes da B3, então é um recorte de qualidade, mas é importante deixar claro que não cobre os fundos minúsculos ou recém-listados que ficam fora do índice (e que costumam concentrar os valores mais extremos de yield e P/VP).

Os dados vêm de fontes oficiais: os informes mensais estruturados divulgados na B3 (patrimônio, cotistas, valor patrimonial por cota), os proventos comunicados pelos próprios fundos (rendimento por cota) e as cotações de fechamento. O dividend yield é sempre rotulado: DY Mercado (rendimento dividido pela cotação) ou DY Patrimonial (rendimento dividido pelo valor patrimonial). Cada tabela mostra a competência de referência e é regenerada quando chega dado novo, por isso a data de atualização no topo do artigo reflete a última vez que os números mudaram. Nada aqui é recomendação de investimento.

Outros rankings do IFIX (atualizados automaticamente)

As tabelas a seguir são regeneradas pelo sistema a cada informe mensal novo: maiores por patrimônio, maiores DY Mercado 12M, mais negociados, P/VP e crescimento de cotistas.

Os maiores FIIs do IFIX: ranking por patrimônio líquido

O patrimônio líquido mede o tamanho do fundo, ou seja, quanto vale a carteira de imóveis ou de títulos que ele administra, descontadas as dívidas. Fundos grandes tendem a ter mais liquidez, mais imóveis ou recebíveis diferentes (o que dilui risco) e maior poder de negociação. Tamanho, porém, não garante retorno: um fundo grande pode render menos que um pequeno bem gerido.

Maiores FIIs do IFIX por patrimônio, FIIs do IFIX, competência setembro de 2026. Tamanho traz liquidez e resiliência, não retorno garantido. Lista factual, não é recomendação.

Os FIIs que mais pagam: os maiores dividend yields do IFIX

O dividend yield mostra quanto um fundo distribuiu nos últimos doze meses em relação ao preço da cota (DY Mercado). É a métrica mais procurada por quem investe em FIIs por renda, e também a mais perigosa quando lida de forma ingênua. Um yield muito acima da média costuma ser um sinal de alerta, não de oportunidade: na maioria das vezes vem de uma amortização (devolução de capital, que não é renda) ou de um evento pontual que não vai se repetir. Sempre confira se o pagamento é recorrente antes de se animar com um número alto.

Maiores DY Mercado 12M do IFIX, FIIs do IFIX, competência setembro de 2026. DY muito alto costuma ser distorção de evento não recorrente, não renda sustentável. Lista factual, não é recomendação.

Contexto do ranking de FIIs DY e cálculo da métrica

Ao interpretar a tabela, vale destacar que o jargão FIIs DY é popularmente utilizado para designar os fundos donos dos maiores Dividend Yields do mercado. Para compreender esse percentual, a fórmula matemática é rápida: divide-se os rendimentos distribuídos por cota durante os últimos 12 meses pelo preço da cota no momento da consulta.

Observando os líderes em distribuição, identifica-se uma predominância de fundos de recebíveis (papel) ou desenvolvimento, que costumam operar com taxas mais elásticas atreladas à inflação ou CDI. O CACR11 assumiu a dianteira do ranking entregando 65,71% em 12 meses, cotado a R$ 15,16 ao final do mês de competência. Em segundo lugar surge o HCTR11 com 23,21%, seguido pelo VGRI11 (Lajes Corporativas), que distribuiu 22,50%. Contudo, exige-se cautela: yields tão afastados da média do próprio IFIX, que ficou em 14,28% no mesmo ciclo, muitas vezes apontam eventos isolados e distorções não sustentáveis no longo prazo.

Os FIIs mais negociados: ranking de liquidez do IFIX

Liquidez é o volume financeiro negociado por dia, em média. Quanto maior, mais fácil comprar e vender cotas sem mexer no preço, o que importa especialmente para quem investe valores maiores. Liquidez alta é uma comodidade e um sinal de interesse do mercado, mas não diz nada sobre a qualidade dos ativos do fundo nem sobre o rendimento futuro.

Maiores FIIs do IFIX por liquidez, FIIs do IFIX, competência setembro de 2026. Liquidez facilita comprar e vender; não diz nada sobre a qualidade do fundo. Lista factual, não é recomendação.

FIIs mais baratos e mais caros: ranking de P/VP do IFIX

O P/VP compara a cotação com o valor patrimonial por cota. P/VP abaixo de 1 significa que o mercado paga menos do que o patrimônio contábil do fundo; acima de 1, paga um prêmio. É tentador achar que P/VP baixo é pechincha, mas com frequência o desconto é justo: reflete vacância alta, inadimplência nos recebíveis, gestão questionada ou ativos problemáticos. Da mesma forma, P/VP alto não garante qualidade, apenas mostra que o mercado está disposto a pagar mais. Use o P/VP como pergunta (“por que está descontado?”), não como resposta.

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Menores P/VP do IFIX, FIIs do IFIX, competência setembro de 2026. P/VP baixo não é "barato" automático; pode refletir risco ou ativos problemáticos. Lista factual, não é recomendação.

Maiores P/VP do IFIX, FIIs do IFIX, competência setembro de 2026. P/VP alto reflete o prêmio que o mercado paga, não garantia de qualidade. Lista factual, não é recomendação.

Os FIIs que mais crescem: ranking de cotistas do IFIX

O número de cotistas mostra quantos investidores um fundo tem, e o crescimento dessa base em doze meses indica para onde a atenção do mercado está indo. É um termômetro de popularidade e de captação, útil para entender tendências, mas popularidade não é qualidade: um fundo pode crescer rápido por uma boa campanha de oferta e ainda assim ter desempenho medíocre.

Maiores crescimentos de cotistas (12M) no IFIX, FIIs do IFIX, competência setembro de 2026. Popularidade não é qualidade; é um dado de adesão. Lista factual, não é recomendação.

Além dos números: vacância, contratos e Imposto de Renda

Para descobrir os fundos imobiliários mais rentáveis na prática, o investidor precisa considerar o impacto dos impostos no bolso. Os rendimentos mensais são isentos de Imposto de Renda em FIIs para pessoas físicas, o que potencializa a renda corrente. Em contrapartida, o ganho de capital (lucro obtido na venda da cota por um preço superior ao de compra) sofre tributação de 20%. Ou seja, o crescimento pelo preço da cota carrega um custo tributário direto.

Saindo da tributação, fatores operacionais internos ditam a sustentabilidade dessa rentabilidade. Antes de focar apenas no topo das listas, é prudente avaliar a Taxa de Vacância (espaços físicos vazios não geram aluguel e ainda consomem recursos com despesas de condomínio) e o perfil dos contratos. Fundos com contratos longos e inquilinos que cumprem os pagamentos no prazo conferem previsibilidade à distribuição futura de dividendos.

Como usar um ranking de FIIs sem errar

Rankings são ótimos para descobrir fundos e comparar, mas levam ao erro quando viram atalho para decisão. Quatro lembretes para usá-los bem:

• Maior não é melhor. O primeiro da lista é apenas o primeiro naquela métrica. Um fundo no topo do patrimônio pode estar no fim em rentabilidade.
• Dividend yield alto pode ser armadilha. Antes de mirar o maior pagador, confira se a distribuição é recorrente e qual a parcela que é amortização. Renda sustentável raramente aparece com yields fora da curva.
• P/VP baixo não é pechincha automática. Pergunte por que o fundo está descontado. Desconto sem motivo é raro; quase sempre o mercado está precificando um risco real.
• Use vários rankings juntos. Um fundo interessante costuma aparecer de forma equilibrada em tamanho, liquidez, yield e P/VP, não no extremo de um só. E o ranking é o começo da análise, não o fim: leia os relatórios, entenda os imóveis ou os recebíveis e o histórico de gestão.

Se você está começando, vale primeiro entender o que são fundos imobiliários, os tipos de FII e como investir antes de comparar rankings.

FII rende mais que CDI e poupança?

Depende da janela de comparação. Em períodos de Selic alta, a renda fixa tende a se destacar; em ciclos de corte de juros, os FIIs costumam reagir. E a comparação justa nunca olha só o rendimento mensal (isento de IR para pessoa física): o retorno total do investidor em FIIs inclui também a variação da cota.

Montamos um comparativo com dados oficiais do Banco Central e a cesta de fundos do IFIX acompanhada pelo Oráculo, em janelas de 12 e 24 meses, incluindo a poupança e a inflação: veja FII ou renda fixa: qual vale a pena?

Perguntas frequentes sobre rankings de FIIs

Qual foi o FII mais rentável de 2026?

Até 23 de outubro de 2026, o fundo do IFIX com maior retorno total no ano foi o CLIN11 (Recebíveis), com +20,7%, somando variação da cota e proventos reinvestidos. Em 12 meses, o líder foi o RCRB11 (Lajes Corporativas), com +31,7%. Os dois rankings completos estão no início desta página e são atualizados todo mês.

Qual o maior FII do IFIX?

O maior fundo imobiliário do IFIX por patrimônio é o KNCR11 (Kinea Rendimentos Imobiliários FII), com R$ 10,98 bi de patrimônio líquido (competência setembro de 2026). Tamanho mede a robustez e a liquidez do fundo, não o seu retorno.

Qual FII paga mais dividendos?

Nos últimos doze meses, o maior DY Mercado entre os FIIs do IFIX foi o CACR11, com 65,71% (competência setembro de 2026). Atenção: um fundo chega ao topo do dividend yield por dois motivos opostos. Pode ser uma distribuição não recorrente (que infla o numerador da conta) ou uma queda forte na cotação (que reduz o denominador, já que o DY Mercado é o rendimento dividido pelo preço da cota). Nos dois casos, um yield muito acima da média é mais sinal de alerta do que de oportunidade.

O que é um dividend yield bom para um FII?

Um dividend yield bom para um FII é aquele que fica de forma consistente na média do IFIX ou pouco acima dela. Consistência vale mais do que tamanho neste indicador: um pagamento estável ao longo dos meses diz muito mais sobre a saúde do fundo do que um número alto e isolado, que costuma vir de eventos pontuais. Desconfie de yields muito acima da média e priorize a regularidade.

FII com P/VP baixo vale a pena?

Depende do motivo do desconto. P/VP abaixo de 1 pode ser uma oportunidade quando o mercado exagera no pessimismo, mas também pode ser um desconto justo por vacância, inadimplência ou gestão fraca. P/VP baixo é um convite para investigar, não uma garantia de barganha.

Quantos FIIs compõem o IFIX?

Atualmente o IFIX reúne 97 fundos imobiliários, os mais líquidos e relevantes da bolsa. A composição é revista nos rebalanceamentos quadrimestrais da B3, então fundos entram e saem ao longo do tempo, e os rankings desta página acompanham a lista atual.

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